破除“買賣不破租賃”的魔咒
租賃房屋逃避執(zhí)行
強某系一個體戶，XX年5月他從濟南某銀行貸款 20 萬元，由于未能在約定的XX年5月前如期歸還貸款，銀行于XX年12月將強某訴上法庭。法庭于 XX年2 月依法判決強某償還貸款本息，因強某未能自動履行判決義務，銀行于同年4月向法院申請執(zhí)行。在執(zhí)行過程中，執(zhí)行法官通過調(diào)查，了解到強某有一套門頭房，遂立即予以查封。強某得到消息后，為阻止法院拍賣，于XX年6月將門頭房租賃給做服裝生意的劉某，然后躲藏起來。法院委托拍賣公司將該門頭房以29 萬元的價格予以拍賣，后法院要求劉某搬出門頭房時，劉某以“買賣不破租賃”為由，拒絕搬遷。法院認為劉某與強某之間的租賃時間晚于法院的查封時間，其租賃合同不受法律保護。經(jīng)執(zhí)行法官多次對劉某進行教育，劉某于XX年10月搬出了法院拍賣的門頭房。
這個案件中主要涉及到“買賣不破租賃”原則，即在租賃關系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設定物權的，承租人對取得租賃物所有權或他物權的人，可主張其承租權。記者對市兩級法院受理的“買賣不破租賃”的案件進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有些進入法院執(zhí)行程序的案件，一些被執(zhí)行人為逃避法院執(zhí)行，故意將自己的財產(chǎn)采取租賃的方式先于法院的執(zhí)行而處理，致使法院的執(zhí)行難以進行。
買賣為何不破租賃
濟南魯平律師事務所的范玉強律師在接受記者采訪時表示，“買賣不破租賃”這一原則適用不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權變動，此種廣義理解已為大多數(shù)人所認同。據(jù)此，“買賣不破租賃”應精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。
我國的諸多法律對“買賣不破租賃”原則都作了具體的規(guī)定。《合同法》規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”;最高人民法院有關司法解釋規(guī)定“私有房屋在租賃期間，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”;《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”
有了上述這些法律、法規(guī)的規(guī)定，財產(chǎn)租賃就有了強大的后盾，租賃關系受到法律的保護。但也并不是所有財產(chǎn)都適合于“買賣不破租賃”，這一原則主要適用于土地、房屋等不動產(chǎn)而不適用于動產(chǎn)，原因是動產(chǎn)的種類繁多，價值普通較低，通過市場交易容易取得，并且對動產(chǎn)過多地適用“買賣不破租賃”的規(guī)定不利于財產(chǎn)的流通和發(fā)揮財產(chǎn)的效用。
“魔咒”如何解除
雖然法律規(guī)定了“買賣不破租賃”的原則，但這也并不是說租賃關系就是一成不變的，平陰縣人民法院董廣榮庭長告訴記者，當“租賃”出現(xiàn)下列情形時，“買賣不破租賃”的魔咒同樣可以打破。一是買賣不破租賃與抵押權競合時，不適用該原則。最高人民法院有關司法解釋規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。因此，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用“買賣不破租賃”原則，在這種情況下，抵押權優(yōu)于租賃權，租賃關系因抵押權的實現(xiàn)而解除。
二是財產(chǎn)保全與租賃競合時，不適用該原則。當在同一財產(chǎn)上同時存在財產(chǎn)保全和租賃時，若租賃先于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后，原租賃契約當然地適用于債權人。若租賃后于查封存在，則在債權人依法定程序取得被查封財產(chǎn)所有權后，原租賃契約并不適用于債權人，除非債權人同意。若承租人知道法院查封的事實，他的損失只能由自己承受，若其不知道或不應當知道租賃物已被查封的，其損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。
三是合同約定解除租賃條件成就時，不適用該原則。這就要看租賃合同中出租人和承租人在訂立租賃合同時，有沒有規(guī)定出租人解除合同的條件，以及承租人是否存在符合租賃合同中規(guī)定的解除條件的行為，比如在租賃合同中規(guī)定承租人使用租賃物的過程中損壞租賃物嚴重或不按規(guī)定用途使用或從事違法活動或未經(jīng)出租人擅自轉(zhuǎn)租時出租人可以解除合同，原租賃合同不再繼續(xù)有效。