買賣不破租賃與合同的概括移轉(zhuǎn)
甲與乙簽訂了房屋租賃合同，合同約定甲將其房屋出租給乙，租期五年，并規(guī)定如果乙方拖欠租金3個(gè)月，甲方有權(quán)解除合同。租賃至第三年，甲將房屋出售給丙，并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，乙依照其與甲的租賃合同繼續(xù)使用該房屋。現(xiàn)丙以乙在房屋買賣之前拖欠甲租金8個(gè)月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請(qǐng)求法院解除租賃合同。
『對(duì)本案的不同意見(jiàn)』
一種意見(jiàn)認(rèn)為，對(duì)于丙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。理由如下：根據(jù)買賣不破租賃原則，租賃合同在乙和丙之間仍然有效，或者說(shuō)，丙取得了甲在合同中的地位，即該租賃合同由于房屋買賣只是合同主體發(fā)生變更，合同的其他條款并沒(méi)有發(fā)生變化，因此，丙可以根據(jù)甲乙之間租賃合同的約定行使單方解除權(quán)。
另一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)駁回丙的訴訟請(qǐng)求。理由如下：雖然根據(jù)買賣不破租賃原則，租賃合同在乙和丙之間繼續(xù)有效。但該合同是在乙和丙根據(jù)甲和丙之間的租賃合同條款成立的新合同。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，主張合同解除只能由甲來(lái)行使，丙并不是合同的相對(duì)人，所以丙的主張不能支持。
『分析』
導(dǎo)致對(duì)本案產(chǎn)生不同的意見(jiàn)，分歧的主要緣由在于買賣不破租賃是否屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，如果買賣不破租賃屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，丙與乙之間的租賃合同是原合同的繼續(xù)，應(yīng)按第一種意見(jiàn)處理;如果買賣不破租賃不屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，丙與乙之間的合同是新合同，則應(yīng)按第二種意見(jiàn)處理。筆者認(rèn)為，買賣不破租賃不屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，以下結(jié)合本案作簡(jiǎn)要分析。
合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)是指合同當(dāng)事人一方將其權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，由合同受讓人取代轉(zhuǎn)讓人成為合同的一方當(dāng)事人，該受讓人享有原合同的權(quán)利義務(wù)。合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)即可基于合意而發(fā)生，也可基于法定而發(fā)生。基于合意發(fā)生的移轉(zhuǎn)需經(jīng)合同另一方當(dāng)事人的同意，未經(jīng)合同另一方的同意對(duì)其不發(fā)生效力，即轉(zhuǎn)讓合意不具備外部效力，因?yàn)楹贤瑱?quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)對(duì)合同另一方當(dāng)事人利益影響巨大，所以必須經(jīng)其同意方對(duì)其發(fā)生效力。
買賣不破租賃不是法定的合同權(quán)利義務(wù)概括移轉(zhuǎn)。買賣不破租賃的立法初衷在于保護(hù)承租人的居住權(quán)，法律規(guī)定在此特定情形下使債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)，承租人可按原租賃合同繼續(xù)使用房屋。也就是說(shuō)，買受人與承租人之間的租賃關(guān)系是基于法律規(guī)定而發(fā)生的。但這種基于法律規(guī)定發(fā)生的租賃關(guān)系并不是合同的法定概括移轉(zhuǎn)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律的規(guī)定，合同的法定概括移轉(zhuǎn)主要發(fā)生在兩種情形：一是因繼承而發(fā)生的。如被繼承人訂立合同后死亡的，繼承人即可依繼承法的規(guī)定承受被繼承人在該合同中的權(quán)利和義務(wù)。一是因法人的分立、合并而發(fā)生的。根據(jù)《合同法》第90條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權(quán)利，履行合同義務(wù)。當(dāng)事人訂立合同后分立的，除債權(quán)人和債務(wù)人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對(duì)合同的權(quán)利和義務(wù)享有連帶債權(quán)，承擔(dān)連帶債務(wù)。”
買賣不破租賃也不是意定的合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。由于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)對(duì)于合同另一方的利益影響之巨，根據(jù)我國(guó)《合同法》的第八十八條的規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)需經(jīng)合同對(duì)方的同意，而在買賣不破租賃中，由于出租方因房屋所有權(quán)人的變化而發(fā)生變更，無(wú)須承租人的同意。
綜上，筆者認(rèn)為，基于買賣不破租賃而在買受人與承租人之間發(fā)生的租賃合同，是基于原租賃合同的條件成立的新合同，并不是原合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。就本案而言，甲未行使單方解除權(quán)表明其放棄行使該項(xiàng)權(quán)利，該解除權(quán)并不能由買受人承繼。進(jìn)一步言，在甲與乙租賃期間發(fā)生的債權(quán)債務(wù)均不能基于買賣不破租賃發(fā)生概括移轉(zhuǎn)，如乙欠甲的租金，再如甲未及時(shí)修復(fù)房屋時(shí)，乙自行修復(fù)所支出費(fèi)用的求償權(quán)等等。由于買賣不破租賃不是合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，因此，丙主張合同解除的行為違背了合同的相對(duì)性原理，其主張不應(yīng)支持。