買賣不破租賃的應(yīng)用
【案情介紹】
XX年5月，安某與本市某商場(chǎng)簽訂合同，約定安某承租該商場(chǎng)的兩間鋪面(建筑面積為21.5平方米)作為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，租期為3年。租期屆滿后，安某仍按月支付房租，該商場(chǎng)也按月收取房租，直至XX年6月，該商場(chǎng)借安某非法轉(zhuǎn)租為由強(qiáng)行將鋪面收回，并于XX年7月以3千元每平方米的價(jià)格賣給了知情人任某。安某訴至法院，要求繼續(xù)承租該鋪面。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
1、 合同到期后即XX年6月至XX年7月這段時(shí)間，安某與商場(chǎng)是否存在租賃關(guān)系?
2、 安某能否請(qǐng)求繼續(xù)承租該鋪面?
【案情分析】
一、關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：依據(jù)《合同法》第236條的規(guī)定“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期間限為不定期。”在本案中，安某與商場(chǎng)所簽合同的期限是3年，也就是合同期限在XX年5月屆滿。但當(dāng)合同有效期限屆滿后，承租方仍按月支付租金即承擔(dān)約定的義務(wù)，出租方也繼續(xù)接受了承租方支付的租金。這說明雙方當(dāng)事人對(duì)延長(zhǎng)合同、繼續(xù)履行合同均無異議。這就是以默示的方式延長(zhǎng)了原承租合同的期限。依236條的規(guī)定，該合同視為未約定期限的合同。《合同法》第232條又規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”具體到房屋租賃合同實(shí)踐中，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)提前一個(gè)月通知承租人，以便其另尋住所。本案中商場(chǎng)并沒有遵守此法律規(guī)定，而是以其他借口強(qiáng)行收回鋪面，依規(guī)定其終止承租關(guān)系的意思表示違反法定程序應(yīng)認(rèn)定為無效，則XX年6月至XX年7月安某與商場(chǎng)仍存在租賃關(guān)系。
二、關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，也就是涉及“買賣不破租賃”的問題。買賣不破除租賃，是指租賃房屋被買賣的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房的使用權(quán)，不因買賣而受到影響。具體到《合同法》就是該法第229條的規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”。買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：(1)須有房屋租賃合同;(2)須房屋已交付承租人使用;(3)須房屋被買賣。它的效力是買受人所取得的對(duì)于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對(duì)于該房用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，該租賃關(guān)系仍然存在，承租人對(duì)于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。也就是說盡管房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，由于安某與商場(chǎng)存在租賃關(guān)系，安某仍可以請(qǐng)求繼續(xù)承租該鋪面。但由于安某與商場(chǎng)存在的是不定期租賃關(guān)系，商鋪新所有權(quán)人可在給予安某合理時(shí)間的提早通知后，解除與安某的租賃合同。