商品房買賣合同解釋
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭(zhēng)議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。”
一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)？認(rèn)購(gòu)一般都發(fā)生在什么時(shí)期？認(rèn)購(gòu)的形式有哪些？
出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。
商品房認(rèn)購(gòu)，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購(gòu)的法律性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題，從認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。
認(rèn)購(gòu)的形式現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無(wú)論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見(jiàn)。
商品房認(rèn)購(gòu)一般在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。
二、如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購(gòu)協(xié)議，實(shí)為商品房買賣合同？
商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范相互之間行為的主要依據(jù)，因此在實(shí)踐中為明確詳細(xì)的寫(xiě)明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門(mén)擬訂的格式合同文本。
《解釋》第五條 “商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”
依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：
條件一、具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容；
條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。
《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多，《商品房買賣合同示范文本》約定的合同內(nèi)容有25條之多。建設(shè)部XX年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：(—)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)沒(méi)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十)解決爭(zhēng)議的方法； (十二)違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。XX年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)；(3)商品房銷售的依據(jù)； (4)買受人所購(gòu)房屋的基本情況；(5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；(6)面積確認(rèn)及面積差異處理；(7)付款方式及期限；(8)買受人逾期付款的違約責(zé)任；（9）交付期限；(10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任； (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定；(12)交接；(13)出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；(14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；(15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；(17)保修責(zé)任；(18)雙方就小區(qū)、樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定；(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)；(20)爭(zhēng)議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說(shuō)明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案。《商品房銷售管理辦法》是建設(shè)部頒布的部門(mén)規(guī)章，是對(duì)商品房買賣的當(dāng)事人有約束力的強(qiáng)制性規(guī)范，而《商品房買賣合同示范文本》則是政府有關(guān)部門(mén)共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而發(fā)布的文本，是—種任意性的指導(dǎo)性意見(jiàn)，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的—種參考。