淺析商品房買賣合同中的房屋質(zhì)量糾紛
[摘要]近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(下稱開發(fā)商)與購(gòu)房者(下稱業(yè)主)之間因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引起的糾紛日趨增多。房屋質(zhì)量也就漸成為廣大業(yè)主所關(guān)注的焦點(diǎn)。而我國(guó)目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)于開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房應(yīng)當(dāng)具備何種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，尚沒有明確的規(guī)定，也沒有制定統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，這就給解決此類糾紛帶來(lái)一定難度。本文結(jié)合我國(guó)目前有關(guān)司法實(shí)踐以及相關(guān)的法律法規(guī)、司法解釋提出一些解決此類糾紛的思路和方法，供廣大讀者探討。
[關(guān)鍵詞]商品房質(zhì)量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵擔(dān)保
近年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房市場(chǎng)需求量與供應(yīng)量也在逐年增長(zhǎng)，隨之而來(lái)發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間因房屋質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的糾紛也隨之增加，歸納起來(lái)主要有以下兩種情況：
一、房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無(wú)故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭(zhēng)議。
二、商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，拒絕接收房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議。對(duì)于上述兩種因質(zhì)量問(wèn)題而引起的糾紛中，作為開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律后果?以及業(yè)主又如何來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利?是我們接下來(lái)所要探討的問(wèn)題。
首先，關(guān)于第一種情形，房屋交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要求開發(fā)商履行維修義務(wù)遭到開發(fā)商拒絕或開發(fā)商無(wú)故拖延拒不履行維修義務(wù)而引發(fā)的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，此類爭(zhēng)議，法律規(guī)定較為明確，解決起來(lái)相對(duì)簡(jiǎn)單。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干規(guī)定問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用和修復(fù)期間造成的損失由出賣人承擔(dān)。”根據(jù)該司法解釋的規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)交付使用的房屋只要在保修期限內(nèi)，開發(fā)商都有義務(wù)進(jìn)行維修，如果開發(fā)商不履行維修義務(wù)或者在收到業(yè)主正式通知(書面或口頭)后在合理期限內(nèi)仍沒有上門維修，那么，業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此所產(chǎn)生的維修費(fèi)用以及應(yīng)維修而給業(yè)主造成的損失都應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。
其次，我們著重要探討一下第二種情形，商品房交付時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主拒絕接收房屋而引發(fā)的爭(zhēng)議。此類糾紛在目前商品房質(zhì)量糾紛中比較普遍，也比較突出。遇到上述情況，開發(fā)商通常會(huì)以“商品房已經(jīng)由國(guó)家相關(guān)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格為由，堅(jiān)持要求業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)。”，如果業(yè)主不同意辦理房屋交接手續(xù)，則開發(fā)商會(huì)向業(yè)主提出承擔(dān)逾期收房期間房屋管理費(fèi)或承擔(dān)合同約定的其他違約責(zé)任等要求。而作為業(yè)主，一般都會(huì)要求開發(fā)商先將房屋修復(fù)后再辦理房屋交接手續(xù)，如因房屋維修、整改而造成開發(fā)商逾期交房的，業(yè)主會(huì)要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。 那么,當(dāng)房屋確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開發(fā)商是否可以將有質(zhì)量問(wèn)題的房屋交付給業(yè)主?業(yè)主是否有權(quán)拒收房屋?遇到此種情況,開發(fā)商又應(yīng)承擔(dān)何種法律責(zé)任?對(duì)于上述諸多問(wèn)題，筆者認(rèn)為可以依據(jù)以下幾個(gè)原則來(lái)出處理。
一、按照合同的約定處理。 首先，我們應(yīng)該考查一下開發(fā)商與業(yè)主之間的《商品房買賣契約》對(duì)于房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是如何約定的，如果《商品房買賣契約》對(duì)房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有明確約定，房屋交付時(shí)只要存在不符合合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，那么業(yè)主就可以拒收房屋，待開發(fā)商將房屋質(zhì)量問(wèn)題解決，并達(dá)到合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)后再辦理房屋交接手續(xù)，如果因開發(fā)商對(duì)房屋進(jìn)行維修、整改而造成延期交付的，業(yè)主還可以要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)“逾期交房違約責(zé)任”(《商品房買賣契約》對(duì)開發(fā)商逾期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任一般都會(huì)有明確的約定)。 但是在大多數(shù)情況下開發(fā)商與業(yè)主簽訂的《商品房買賣契約》對(duì)房屋交付的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，而且我們前面也談到，我國(guó)目前現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)尚沒有明確的規(guī)定，也沒有統(tǒng)一的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，那么在這種情況下如何來(lái)確定開發(fā)商向業(yè)主交付房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，就成為解決開發(fā)商與業(yè)主之間此類爭(zhēng)議的關(guān)鍵。
二、按照法律、法規(guī)的規(guī)定處理。 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。"《建筑法》第61條也規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”國(guó)務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條和第58條規(guī)定，建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用，建設(shè)單位違反規(guī)定，未組織竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，擅自交付使用的，責(zé)令改正。綜合上述法律、行政法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房首先必須是通過(guò)竣工驗(yàn)收，并取得房屋質(zhì)檢部門頒發(fā)的相關(guān)合格證書，這是商品房交付的最基本的質(zhì)量條件。如果不具備這一基本條件，那么開發(fā)上就不能將房屋交付給業(yè)主。
三、按照是否影響業(yè)主正常使用的原則處理。 在現(xiàn)實(shí)生活中開發(fā)商向業(yè)主交付的房屋雖然已經(jīng)驗(yàn)收合格，但又確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題的情形也較為常見，比如最常見的屋面滲漏、樓板、墻體開裂、墻體存在空鼓等等諸多問(wèn)題，而且這些質(zhì)量問(wèn)題又的確有可能影響到業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，遇到這中情況，大多數(shù)業(yè)主都會(huì)拒絕接收房屋，要求開發(fā)商整改后再交付，同時(shí)都會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。那么是不是業(yè)主在接收房屋時(shí)只要遇到上述質(zhì)量問(wèn)題都可以拒收呢?筆者認(rèn)為，對(duì)于此種情況，應(yīng)根據(jù)具體情況具體分析：
(一)如果房屋的確存在質(zhì)量問(wèn)題，而且該質(zhì)量問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，比如房屋存在多面積、易發(fā)性的滲漏、又如房屋出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性裂縫可能影響到業(yè)主對(duì)房屋的安全使用的。類似上述質(zhì)量問(wèn)題都有可能導(dǎo)致業(yè)主在接收房屋后無(wú)法裝修入住或者即使裝修入住仍然需要返工維修，有可能進(jìn)一步擴(kuò)大損失，如果出現(xiàn)這種情況，筆者認(rèn)為業(yè)主完全有權(quán)拒接收房屋，并有權(quán)要求開發(fā)商先履行維修義務(wù)，后辦理房屋交接手續(xù)，如果因房屋維修造成遲延交付的有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
對(duì)于開發(fā)商交付給業(yè)主的房屋是否應(yīng)當(dāng)具備“使用條件”這個(gè)問(wèn)題，建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條事實(shí)上也已經(jīng)作了明確規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。” 。因此，開發(fā)商向業(yè)主交付商品房的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)除了滿足前面所講的應(yīng)當(dāng)是“竣工驗(yàn)收合格”的房屋之外，還必須是具備使用條件的房屋，即業(yè)主在收房后就能夠正常入住使用。
另外，我國(guó)《合同法》第六十二條對(duì)于合同標(biāo)的質(zhì)量要求約定不明確時(shí)，如何確定標(biāo)的物的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，也有作了相應(yīng)的規(guī)定，根據(jù)該條規(guī)定“對(duì)于質(zhì)量要求不明確的，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行，沒有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按通常標(biāo)準(zhǔn)或符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行”，而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，購(gòu)買商品房的主要目的大多數(shù)情況下都是為了居住使用，如果業(yè)主所購(gòu)買的房屋不能正常入住使用，那么其購(gòu)房目顯然不能實(shí)現(xiàn)。因此，我們無(wú)論是從法律規(guī)定，還是從業(yè)主與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》的特定目的角度來(lái)分析這個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為，開發(fā)商交付的商品房也應(yīng)當(dāng)具備能夠入住使用的條件。否則業(yè)主有權(quán)拒收房屋，并可以要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。
(二)如果開發(fā)商向業(yè)主交付的商品房?jī)H存在一些小的質(zhì)量問(wèn)題比如小的質(zhì)量瑕疵，而該房屋質(zhì)量瑕疵又并不影響業(yè)主對(duì)房屋的正常使用，那么此種情況下，業(yè)主拒收房屋，并要求開發(fā)商承擔(dān)“逾期交房的違約責(zé)任”，顯然不具有合理性。因?yàn)椋_發(fā)商對(duì)其售出的每一套商品房在保修期限內(nèi)都承擔(dān)法定的保修義務(wù)，即所謂的房屋瑕疵擔(dān)保義務(wù)。此種情況下，業(yè)主可以先行收房，然后根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)保修義務(wù)，如果因維修而對(duì)其正常使用房屋造成一定影響的可以要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。