隨房奉送的閣樓未能列入買賣合同條款是否構(gòu)成重大誤解
房地產(chǎn)開發(fā)商在售房宣傳資料中所稱的隨房奉送的“閣樓”、“陽臺”等未列入買賣合同中或在產(chǎn)權(quán)證中未予體現(xiàn)，是否構(gòu)成重大誤解，應(yīng)結(jié)合雙方買賣合同中的房屋單價(jià)、面積及房屋買受人之前是否明知進(jìn)行綜合判斷。尤其要注意當(dāng)房價(jià)出現(xiàn)波動時(shí)，當(dāng)事人以此為由悔約的情形。
【案情簡介】
上訴人(原審被告)上海美旋房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱美旋公司)
被上訴人(原審原告)金旭東、譚新眉、金悄昕
美旋公司為本市紀(jì)翟南路香港花園的開發(fā)商。XX年8月27日，美旋公司在《上海樓市周刊》刊登廣告，載明“香港花園二房一廳(閣樓55.04平方米)，建筑面積74.73平方米，售價(jià)55.8萬元”。嗣后，美旋公司還曾在報(bào)刊刊登同類廣告，除售價(jià)調(diào)整為57.3萬元外，其余內(nèi)容與前述廣告基本一致。另在美旋公司發(fā)布的樓書中亦載明“六層有閣樓”的內(nèi)容。
XX年9月13日，金旭東、譚新眉、金悄昕實(shí)地查看了本市紀(jì)翟南路弄香港花園號室房屋。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司簽訂《房屋定購協(xié)議書》，該協(xié)議載明：金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司購買本市紀(jì)翟南路弄香港花園號室房屋，建筑面積74.73平方米，每平方米7,673元，總價(jià)款573,403元;金旭東、譚新眉、金悄昕在訂立本協(xié)議后，支付美旋公司定金10,000元等。協(xié)議還對其他事項(xiàng)作了載明。嗣后，金旭東、譚新眉、金悄昕支付了定金10,000元。
XX年9月23日，雙方當(dāng)事人簽訂了《上海市商品房出售合同》，合同載明的房屋、建筑面積、價(jià)款與前述定購協(xié)議書一致。合同內(nèi)未涉及有關(guān)閣樓面積的內(nèi)容。同日，金旭東、譚新眉、金悄昕向美旋公司支付了房款104,703元、辦證及貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
經(jīng)審理查明，美旋公司的廣告及樓書中所稱之“閣樓”，其性質(zhì)為6層房屋的屋面部分。因?yàn)榇宋菝娌糠值囊蛩兀鹦駯|、譚新眉、金悄昕所購房屋的價(jià)格略高于小區(qū)同期同類型房屋的價(jià)格。
XX年10月8日金旭東、譚新眉、金悄昕訴至法院，訴稱：美旋公司在售房過程中只提到閣樓的面積，對閣樓的性質(zhì)和形狀沒有說明，且閣樓僅是六樓的屋面部分，不能納入使用范圍，美旋公司承諾送閣樓卻未在合同中反映出來，當(dāng)事人存在重大誤解，故請求判令撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與美旋公司于XX年9月23日簽訂的《上海市商品房出售合同》，美旋公司返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及服務(wù)費(fèi)1,000元。
美旋公司則表示雙方當(dāng)事人對閣樓是六樓的屋面部分沒有誤解，對方是現(xiàn)場看了五樓、六樓房屋后才決定購房的，且在買賣合同及售房宣傳資料中也未將閣樓面積納入房屋建筑面積中。對方請求撤銷合同實(shí)際是悔約行為，請求法院駁回對方的訴請。
【審判結(jié)論】
一審判決：
一、撤銷金旭東、譚新眉、金悄昕與上海美旋房地產(chǎn)有限公司就本市弄香港花園號室房屋簽訂的《上海市商品房出售合同》;
二、上海美旋房地產(chǎn)有限公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還金旭東、譚新眉、金悄昕房款114,703元及辦證、貸款服務(wù)費(fèi)1,000元。
二審判決：
一、撤銷一審法院民事判決;
二、金旭東、譚新眉、金悄昕的訴訟請求不予支持。
【評析意見】
一、應(yīng)正確認(rèn)定“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)
本案中雙方當(dāng)事人爭執(zhí)的核心是“隨房奉送”的閣樓是否應(yīng)在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證中作為產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。在當(dāng)前的商品房買賣中，開發(fā)商推出隨房奉送的內(nèi)容有涉及所有權(quán)的，如送車、送裝修等，也有涉及使用權(quán)的，如購別墅送花園等。要正確認(rèn)定本案“隨房奉送”標(biāo)的物的權(quán)屬性質(zhì)應(yīng)結(jié)合標(biāo)的物的種類、行業(yè)慣例等進(jìn)行綜合考慮。本案中，雙方當(dāng)事人對所送閣樓的權(quán)屬性質(zhì)未作明確約定;在開發(fā)商所發(fā)的宣傳資料中也明確，系爭房屋的建筑面積并不包括閣樓面積，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕所支付房款中亦不包括閣樓的面積款;由于閣樓的層高不夠，依規(guī)定不能列入產(chǎn)權(quán)證，僅由房屋產(chǎn)權(quán)人獨(dú)家使用，這也是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)公認(rèn)的慣例。閣樓面積不列入產(chǎn)權(quán)證，但其所有權(quán)隱含在房屋產(chǎn)權(quán)中，是房屋產(chǎn)權(quán)的一部分。故對本案系爭合同中所涉的“隨房奉送”的閣樓權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定閣樓面積雖未列入產(chǎn)權(quán)證，但它是該房屋整體的一部分，房屋業(yè)主擁有其所有權(quán)。
二、認(rèn)定“重大誤解”成立與否應(yīng)以誤解者利益受到較大影響或達(dá)不到訂立合同目的為評判依據(jù)
所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時(shí)，對涉及合同法律效果的重要事項(xiàng)存在著認(rèn)識上的顯著缺陷，其后果是使誤解者利益受到較大的損失或達(dá)不到訂立合同的目的。其核心是：必須對合同的內(nèi)容構(gòu)成重大誤解，且合同的履行會使誤解者的利益受到損害。本案當(dāng)事人在購房前實(shí)地查看了系爭房屋，并了解了該房屋與其它樓層的區(qū)別，簽約時(shí)亦對房屋的建筑面積及所支付房款總價(jià)不包括閣樓有清晰的了解，故不存在對合同內(nèi)容存在重大誤解的事實(shí)。同時(shí)，該閣樓雖未列入合同內(nèi)容，但客觀上由上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕獨(dú)家使用，并未給購房者利益造成損害，相反給其生活帶來了便利。故本案合同非因重大誤解而訂立，上訴人金旭東、譚新眉、金悄昕要求撤銷合同的訴請不符合法定構(gòu)成要件，故不應(yīng)獲得支持。
三、要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)慣例，謹(jǐn)防引發(fā)群體性訴訟
房地產(chǎn)開發(fā)商所推出的宣傳資料“購別墅送花園”、“購頂層送閣樓”中所涉奉送部分均不包括所有權(quán)，僅為使用權(quán)，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的一種慣例，也已被社會所接受。如以合同中不標(biāo)明或產(chǎn)權(quán)證中未列明而撤銷雙方間的房屋買賣關(guān)系，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來震蕩，顛覆長期以來形成的習(xí)慣做法。更為嚴(yán)重的是，有可能出現(xiàn)部分悔約者以此為由請求退房、從而引發(fā)群體性訴訟的后果。因此，對此類案件的審理，應(yīng)慎重對待，綜合法律規(guī)定及事實(shí)依據(jù)后作出正確認(rèn)定。