買賣合同規(guī)定空氣質(zhì)量不達標可退房
《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》下月實施地下車位權(quán)屬仍未解決下月起，本市將正式推行使用《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本，讓現(xiàn)房交易有據(jù)可依。同時實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。昨天下午，市建委召開了“北京市現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約政策通報會”。
據(jù)介紹，該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)已完成房屋所有權(quán)初始登記，取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證，尚未進行銷售的商品房(含經(jīng)濟適用住房)。合同首次增加了對地下車位等附屬建筑物的約定。與此同時，《北京市商品房預售合同》中關于分戶驗收、附屬建筑物等問題也將在下月作出相應調(diào)整。
現(xiàn)房合同解讀
退房五種情況下可以退現(xiàn)房
【現(xiàn)狀】業(yè)主要求退房的原因有很多，包括房屋質(zhì)量問題、空氣質(zhì)量問題、車位問題甚至物業(yè)管理問題等。
【合同規(guī)定】合同明確約定五種情況下買受人可以退房。第一種情況，商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，雙方有退房約定的，按照約定處理。第二種情況，商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，買受人有權(quán)退房。第三種情況，商品房已抵押但沒書面告知買受人，買受人可要求退房。第四種情況，逾期交房，買受人可要求退房。第五種情況，買受人未能在約定時間內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書，如因出賣人的責任，買受人有權(quán)退房。買受人退房時，出賣人應當自退房通知送達之日起約定時間內(nèi)退還全部已付款，并按照合同中約定的利率付給利息，給買受人造成損失的，由出賣人承擔賠償責任。
收房沒繳納稅費也可以收房
【現(xiàn)狀】買房人與開發(fā)企業(yè)就入住前必須先交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費方面，存在較大爭執(zhí)。
【合同規(guī)定】雙方在簽約時，可就有關稅費的繳納是否委托進行約定。購房人不同意委托開發(fā)企業(yè)代交公共維修基金、契稅、物業(yè)服務費用、供暖費等稅費的，可按有關規(guī)定自行依法繳納。出賣人不得將買受人是否繳納稅費作為交接該商品房的條件。
交付配套設施不到位可索賠
【現(xiàn)狀】業(yè)主入住后，有時會遇上水、電或燃氣供應不上的情況。
【合同規(guī)定】合同中制定了市政基礎設施和其他設施達到使用條件的內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應承諾與該商品房正常使用直接相關的上水、下水、電、供暖、燃氣等按約定的日期達到使用條件;公共綠地、道路、停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等其他設施也應按約定的日期達到使用條件。若到約定日期沒有達到使用條件，買房人可按合同約定內(nèi)容進行索賠。
驗收提前七天通知業(yè)主驗收
【現(xiàn)狀】驗收房屋時，開發(fā)商只是讓業(yè)主看看房屋狀況，不讓業(yè)主看相關的證明文件或者文件不全，就辦理交接手續(xù)。
【合同規(guī)定】當房屋達到約定的交付條件后，開發(fā)商應在交付日的前7日，書面通知購房人辦理驗收交接手續(xù)的時間、地點以及應當攜帶的相關證件。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示交付條件約定的證明文件，并滿足交付條件約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或出示的證明文件不齊全，或未滿足約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照逾期交房約定處理。
現(xiàn)房合同提醒
空氣質(zhì)量約定時間越長越好
北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會秦兵律師提醒消費者，在簽訂現(xiàn)房合同時，交房日期最好定在當天，即上午辦手續(xù)，下午交房。住宅質(zhì)量保修能延長到5年就更好。秦兵律師還指出，第十三條中在約定“商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)檢測不符合國家標準的，自該商品房交付之日起_______日內(nèi)(該時限應當不低于60日)，買受人有權(quán)退房。”時，這個空格中的日期約定的越長對買房人越有利。因為有時僅空氣質(zhì)量檢測就得花上兩個月的時間。一般來說，有720天基本就能感覺到該商品房的室內(nèi)空氣質(zhì)量是否超標了。
網(wǎng)上簽約后戶主不能隨意改
從合同實施日——XX年1月1日起，現(xiàn)房交易將實行網(wǎng)上簽約和網(wǎng)上公示。市民可通過北京市建設網(wǎng)()和房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)()查詢現(xiàn)房項目、樓盤和房屋銷售狀態(tài)及成交均價等信息;購房人可憑打印合同時設置的密碼和合同號，登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)()查詢所購房屋的網(wǎng)上簽約情況;XX年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，雙方當事人應在90天內(nèi)持網(wǎng)上打印的《商品房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市房屋轉(zhuǎn)移登記申請表》及其他相關材料申請辦理轉(zhuǎn)移登記。為防止房屋炒作，網(wǎng)上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更;轉(zhuǎn)移登記前房屋不得轉(zhuǎn)讓他人;同時，管理網(wǎng)公示銷售單位的退房信息。
現(xiàn)房合同追訪
開發(fā)商的責任更為明確
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰告訴記者，目前的現(xiàn)房銷售沒有現(xiàn)房銷售許可證，也沒有示范合同。買賣雙方要是達成意向，只能自行約定合同內(nèi)容。明年開始實行現(xiàn)房網(wǎng)上簽約并提供現(xiàn)房買賣示范合同后，就等于一手房買賣全部實現(xiàn)了網(wǎng)上交易，是對房屋買賣合同規(guī)范化管理的一個很好的補充。萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶表示，相對于期房來說，現(xiàn)房“看得見摸得著”，風險已經(jīng)大大降低。現(xiàn)房合同示范文本的出臺，則進一步降低了購房風險。明天地產(chǎn)業(yè)務總監(jiān)陳云峰認為，現(xiàn)房合同實施后，不但可以保護購房人的權(quán)益，對開發(fā)商來說也明確了責任和權(quán)利。
地下車位權(quán)屬尚未解決
今年上半年，由市建委、市工商局聯(lián)合起草的《現(xiàn)房買賣合同》和《地下停車位預售合同示范文本》曾在網(wǎng)上征求意見。如今現(xiàn)房買賣合同出臺了，地下車位合同還沒有音訊，而新出臺的《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》中對地下車位的約定也僅限于事先申明是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，并未解決其權(quán)屬問題。
中國人民大學法學院房地產(chǎn)法專家周珂認為，地下室產(chǎn)權(quán)問題現(xiàn)在處于法律真空地帶。“我國目前還沒有完整的物權(quán)法，只是民法通則中有一些原則性的規(guī)定，以前建設部也在一些部門規(guī)章中涉及相當于建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題，但是對地下車位沒有作出專門的規(guī)定。”
周珂說，現(xiàn)在我國城市地下室的建造依據(jù)主要是《人民防空法》，但它不涉及產(chǎn)權(quán)問題。他認為，如果地下車位已經(jīng)包括在購房人的房款中，而其他人對地下車位的產(chǎn)權(quán)沒有任何投入，從物權(quán)法的角度，應當可以認定由購房者擁有。
周珂認為，把地下設施和建筑物的主體部分分開是不妥當?shù)模驗椴划數(shù)厥褂脴敲妗琼敗⒌叵略O施，都會對整個樓造成影響，從而影響到業(yè)主的利益。
現(xiàn)房合同與期房合同的區(qū)別
根據(jù)現(xiàn)房交易的特點，該示范文本與《北京市商品房預售合同》相比，有以下特點：
增加了房屋租賃情況的說明
提示購房人注意該房屋是否出租，已出租的商品房承租人有優(yōu)先購買權(quán)，承租人是否已放棄優(yōu)先購買權(quán)。
賣方提供《質(zhì)量分戶驗收表》在交付條件中增加“該商品房為住宅的，出賣人提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》。”
地下車位隨不隨房賣寫進合同
商品房的地下停車位等附屬建筑物、構(gòu)筑物雙方可以約定，既可以約定隨同商品房一起轉(zhuǎn)讓，也可以約定不隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓。
物業(yè)服務費繳納時間要約定
提示未成立業(yè)主委員會的，強調(diào)前期物業(yè)服務內(nèi)容如何約定。此外，該條對物業(yè)服務費的繳納時間進行了提示性約定。
不可抗力事件需要提供證明
不可抗力一條中，增加了“自不可抗力事件結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方當事人提供證明”的約定。
確定了補充協(xié)議與主合同關系
即“雙方可以對本合同中未約定的內(nèi)容簽訂書面補充協(xié)議進行變更或補充，但補充協(xié)議中含有不合理內(nèi)容的，仍以本合同為準。”
約定了共用部位的分攤情況在附件中對被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積;參與分攤公用建筑面積的商品房名稱、分攤系數(shù)都進行了約定。
刪除關于面積差異處理等內(nèi)容
《北京市商品房預售合同》中的針對預售房屋的設計變更、規(guī)劃變更、面積差異處理、權(quán)屬初始登記等條款都作了刪除。
專項維修金管理明年網(wǎng)上辦公
下月起，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)提供的服務平臺，進行商品住宅維修資金的歸集，業(yè)主委員會開戶后維修資金的劃轉(zhuǎn)、分攤、支取、查詢等業(yè)務操作。這是市建委昨天下發(fā)的《關于專項維修資金管理實行網(wǎng)上辦公的通知》規(guī)定的。
該通知要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)(含小區(qū)管理處)、業(yè)主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統(tǒng)()，填寫《注冊登記表》，并持《注冊登記表》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》等到市小區(qū)辦進行用戶注冊審核。凡是在小區(qū)辦直接歸集維修資金方式(以下簡稱舊系統(tǒng))歸集完維修資金的住宅項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須到市小區(qū)辦進行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合市小區(qū)辦在一個月內(nèi)將舊系統(tǒng)數(shù)據(jù)移植到新系統(tǒng)。對沒有及時進行新系統(tǒng)用戶注冊、項目登記及樓盤造冊，影響業(yè)主繳納和使用維修資金的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，市建委將按有關規(guī)定嚴肅處理。
5種現(xiàn)房信息網(wǎng)上公布
商品房現(xiàn)房項目相關信息，包括房屋所有權(quán)證號、房屋所有權(quán)人名稱、房屋坐落和發(fā)證日期;土地所有權(quán)證號、土地用途及年限。
樓盤表信息，包括樓棟的層數(shù)、總建筑面積。
每套房屋的房號，建筑面積(XX年1月1日后申請辦理房屋所有權(quán)初始登記的房屋)。
用不同顏色對樓盤房屋已認購、已簽約和未簽約狀態(tài)進行標示。
退房情況。