論房屋買賣合同的生效要件（精選3篇）
論房屋買賣合同的生效要件 篇1
范所周知，簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現行行政法規和相關司法解釋還規定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王XX主編：《中國民法學。民法債權》，法律出版社，________年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊：《民商法實務研究》（合同卷），山西，________年版，第160—162頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）
一、房屋買賣過戶登記效力相關法規和司法解釋之演進________年____月____日國務院公布的《____市私有房屋管理條例》（下稱《條例》）第九條規定：“買賣____市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明，到房屋所在地房管機關辦理手續。任何單位和個人都不得私買私賣____市私有房屋。”《條例》規定的本意顯然是：未經辦理登記手續的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同無效（注：參見梁XX主編：《社會主____市場經濟管理法律制度研究》，中國，________年版，第110頁。）。________年____月____日最高人民法院制定的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續�！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。________年____月____日，最高人民法院《關于如何具體適用最高人民法院〈關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見〉第五十六條規定的批復》規定：“‘意見’第五十六條規定的精神，只適用于解決‘條例’實施前的歷史遺留問題；‘條例’實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照‘條例’的規定辦理”。此批復將《意見》第五十六條規定僅適用于《條例》實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續的房屋買賣合同有效。但是，對于________年____月____日至________年____月____日之間的房屋買賣行為本應適用《意見》第五十六條規定，而該批復卻規定適用《條例》，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況�！ �198________年____月____日最高人民法院發布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法典〉若干問題的意見（試行）》（下稱《民法典意見》）第85條規定：“財產所有權合法轉移后，一方翻悔的，不予支持。財產所有權尚未按原協議轉移，一方翻悔并無正當理由，協議又能夠履行的，應當繼續履行；如果協議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任�！憋@然，該條規定也適用于房屋買賣合同。根據該條規定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實踐并未沿用此條規定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如________年____月____日最高人民法院《關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函》強調：“……簽訂房屋買賣協議以后，提出解除買賣協議，未辦理產權轉移登記手續，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。199________年____月____日最高人民法院《關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函》答復：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”�！ �
二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀：《二重買賣的法律問題研究》，載《中國法學》，________年第5期。）房屋作為不動產，具有不可移動性，它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見郭、王：《民法典新論。分則》，中國，199________年版，第63頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。
1、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。買賣合同是雙務、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續，則買賣合同無效（注：參見王：《也談____鎮私房買賣合同的生效問題》，載《律師世界》，________年第1期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區別。從民法上講，不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受民法典的保護。依據合同規定，出賣人有義務轉移不動產物權，其在法定期限內應協同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續，而買受人則有義務向出賣人支付價款，并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是民法典的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變 動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統一。只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效，均不發生物權變動的效力。換言之，不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移，同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續，只標志著物的所有權變動無效或未發生變動，但契約的效力不受影響，即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續不應影響到合同的效力。
2、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了�！稐l例》第七條關于私房所有權轉移登記時須提交“買賣合同”之規定，就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記手續。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發放房屋產權證呢同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協助辦理產權過戶手續的義務。另外，政務院________年____月____日公布的《契稅暫行條例》第十一條明確規定：“房 屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的`20％，不足____月者以____月計，但加收稅額不得超過房價�！贝思凑f明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據《條例》第六條第二項規定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為________年____月____日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與《條例》和《契稅暫行條例》相沖突的。
3、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大，關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統一登記過戶，體現了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上，此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。
4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題�！ �
①違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效，導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規避法律甚至欺詐的行為。
�、诓焕趯o過錯方利益的保護�！ �
③難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同�！ �
�、懿贿m用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續。若未經登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與《拍賣法》相違背�！ �
三、結語 房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產權過戶登記手續前，一方無正當理由的，應責令其繼續履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應著其納稅辦證；未辦理產權過戶手續的，應著其補辦。同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責任；若合同規定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承擔定金和違約金責任。因此，《民法典意見》第85條規定內容是合理的。我國正在制定的統一民法典和民法典關于房屋買賣合同有效成立和房屋產權過戶登記關系之規定，應采納《民法典意見》第85條規定，明確產權過戶登記在房屋產權變動中的公示作用，規定過戶登記是房屋買賣合同的履行行為，而非其生效要件；應賦予當事人基于房屋買賣合同的債權請求權，即使產權未經過戶登記，出賣人翻悔卻無正當理由，買受人有權請求出賣人協助其辦理產權過戶登記手續。
論房屋買賣合同的生效要件 篇2
一、合同形式的概念及其原則
合同的形式，是指作為合同內容的合意的外觀方法或者手段。簡言之，合同形式是指合同當事人合意的外在形式�！睹穹ㄍ▌t》第56條規定："民事法律行為可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定用特定形式的，應當依照法律的規定。"《合同法》第10條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式�！边@是法律關于合同形式的一般規定。根據法律規定，合同形式包括書面形式、口頭形式和其他形式。
合同形式的選擇，除法律另有規定外，由合同當事人協商確定。合同形式自由是合同自由原則的體現。最高法院民法研究室認為，我國《合同法》與世界各國合同的通例相一致，對合同形式采取了從寬態度，盡可能促成合同成立，盡可能促成合同有效，盡可能減少因為合同形式的缺陷而導致合同不成立或合同無效的現象。
二、書面形式是房屋買賣合同的法定形式
房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當采取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……”�！冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》第28規定：“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……”上述規定是認定房屋買賣合同應當采用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：
（一）正式房屋買賣合同
正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建筑面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標準、產權轉移登記等條款。盡管法律法規并未規定買賣雙方必須采用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，并不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一制作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當于房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，并據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。
（二）具備特定條件的預約合同
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備提供辦證相關的證明材料（包括簽字等等），甲方應及時給予無償幫助提供；否則，甲方每拖延一個月，應向甲方支付違約金兩萬元正，并逐月支付。
四、乙方屆時若不能及時支付余下壹拾萬元購房款，每逾期一個月，乙方應向甲方支付違約金兩萬元正，并逐月支付。
五、乙方自本合同簽訂之日起XX年內若未及時申請辦理房地產兩權證，甲方有權解除本合同。
六、甲方保證上述房屋權屬合法，界地清楚，不存在重復轉讓或典當、抵押行為；若發現產權有異議、權界不清等糾紛，概由甲方負責料理并承擔民事責任，不涉及乙方；若由此給乙方造成經濟損失，甲方負責賠償。
七、本合同簽訂前甲方已將上述房屋移交給乙方管理使用。
八、本合同簽訂前甲乙雙方之間所簽訂其他文書與本合同內容有抵觸的，一律以本合同為準。
九、本合同自雙方簽字之日起成立。
本合同一式六份，買賣雙方各執三份。
甲方（賣方）：
乙方（買方）：
二0xx年月日
論房屋買賣合同的生效要件 篇3
委托人：
受托人：
第三人：
買賣雙方已經簽訂位于 市的買賣合同，三方在協商一致的基礎上，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同。
第一條甲方申請貸款事項
貸款銀行：;貸款期限：年;貸款金額：人民幣 元。以上事項以貸款銀行審定為準。
第二條委托事項
1、甲方委托乙方向銀行代為提出貸款申請，貸款銀行作出同意或者不同意的決定均視為乙方完成本事項。
2、乙方根據貸款銀行的需要為甲方向銀行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸款銀行發放貸款起至該房屋抵押完成、《房地產權證》交回貸款銀行為止。如果貸款銀行不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應按本合同第三條約定向乙方全額支付服務費。
第三條貸款服務費金額及支付方式
1、貸款服務費金額：人民幣 元，由甲方在簽訂本合同時一次性支付給乙方。
2、因代辦貸款產生的郵寄費用復印費用等，由甲方承擔。
第四條甲方責任
1、甲方應當符合相應的貸款條件，應當按照規定提交相關證件資料，并保證其真實、準確、合法、有效、及時。否則，甲方應自行承擔其責任，除乙方已經收取的貸款服務費不予退還外，還應賠償乙方損失。
2、按規定應當由甲方本人到場辦理手續的，甲方應在乙方電話或書面通知后2個工作日內達到指定地點辦理手續。如果甲方未到場辦理手續的，甲方應按每日40元的標準向乙方另行增加支付貸款服務費。
3、甲方應無條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續，同意乙方將抵押登記后的《房地產權證》轉交給貸款銀行收執保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手續，導致乙方不能及時開展工作的，均屬甲方違約。甲方應按其實際延誤的時間，以每日30元的標準向乙方另行增加支付貸款服務費;延誤時間超過5日的，另行增加貸款服務費標準違按每日60元計算。
4、甲方應當按本合同約定支付給乙方服務費及有關費用。
5、如甲方違反本條第1、2、3款約定的義務，乙方有權隨時解除本合同。合同解除時貸款銀行已發放貸款的，甲方應將所借全部款項立即給付給乙方，由乙方轉交給銀行。
6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過戶到甲方名下的，甲方即以該房屋為乙方提供反擔保抵押。
第五條乙方責任
1、乙方應在收妥相關證件資料后，及時在貸款銀行、登記機關等規定時限內或約定時限內辦理委托事項。如因貸款銀行或登記機關的原因造成不能準時辦理相關事宜的，乙方免責。
2、乙方為甲方向貸款銀行提供階段性擔保。
3、乙方應履行本合同規定的通知義務。
4、乙方應對所代收的各項稅、費專款專用，及時給付，不得挪用。
第六條丙方責任
1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。
2、丙方應履行該房屋轉移登記中應盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時提供及人員的及時到場等事項。
3、因丙方原因導致本合同不能履行，丙方除應向甲方和乙方分別支付違約金10000元人民幣外，還應賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款銀行已經發放貸款的，則丙方應立即將該貸款及相應利息給付給乙方，再由乙方歸還給銀行。
第七條送達地址確認
甲方、丙方確認因履行本合同而產生的相關文書郵寄送達地址為：
甲方收件人：，地址：;
丙方收件人：，地址：.
如未填寫，則甲方、丙方確認其身份證或營業執照上記載地址為相關文書的郵寄送達地址。乙方按上述地址寄出相關文書3日，則認為已經送達和履行了通知義務。
第八條特別約定
1、按照該房屋買賣合同約定的有關該房屋產權轉移登記稅、費和抵押登記費用的承擔方，應在簽訂本合同時將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。
2、因費用承擔方未能及時支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款銀行出具放款通知單，因此而產生的不能準時發放貸款所造成的后果均由責任方承擔。
第九條糾紛的處理
如因履行本合同產生的糾紛，三方可協商解決;協商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院起訴。
第十條本合同一式三份，經三方簽字或蓋章后生效。
甲方：
日期：
乙方：
日期：
丙方：
日期：