多重買賣（精選3篇）
多重買賣 篇1
私房多重買賣是出賣人就同一房屋先后賣與數(shù)個人，形成數(shù)個買賣合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣，自古有之，謀取利益最大化是多重買賣的起因，也是對誠實信用原則的直接悖離。司法實踐中，我們還遇到出賣人將同一私房先后賣給第一、二、三買受人，且與第一買受人簽訂了房屋買賣合同，但將房屋實際交付給第二買受人，又與第三買受人到房管部門辦理了轉(zhuǎn)移登記。這種私房多重買賣涉及物權(quán)變動及諸多債法原理，實有深入研究的必要。
一、房屋多重買賣的表現(xiàn)及法律特征
受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個或兩個以上的買受人。
其法律特征：
(一)多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領(lǐng)域，其實質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛
(二)多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣
出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關(guān)系，買賣關(guān)系相互重合。
(三)多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務(wù)后，必有至少一方當事人的權(quán)利無法實現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補償。訴至法院后，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。
二、房屋多重買賣的法律分析
房屋多重買賣這類糾紛訴至法院后應(yīng)如何處理，司法實踐中是仁者見仁、智者見智，難以做到一致。
對出賣人將自己所有房屋交給兩個或兩個以上的買受人的糾紛處理就有兩種不同的觀點。一種觀點認為，出賣人分別與第一、二、三買受人簽訂的房屋買賣合同系其與各相對人達成的合意。簽訂了合同，合同即告成立。但合同的成立并不代表合同的生效。對于不動產(chǎn)物權(quán)，我國采取有限制登記主義原則，房屋這種不動產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。因此，出賣人與第一、二、三買受人的房屋買賣合同無效，與第三買受人的合同有效，法律予以保護。另一種觀點認為，如果房屋買賣合同必須經(jīng)登記才生效，則未登記合同就不能生效，但是我國相關(guān)法律并沒有這樣規(guī)定，而僅僅是規(guī)定房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為要件，因此，出賣人與第一、二、三買受人分別就買賣房屋一事協(xié)商意思一致，同時又沒有什么違法事由，則合同成立時生效。這時出賣人再轉(zhuǎn)賣并辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，僅對先前成立并生效的合同負違約責任。
上述兩種不同的觀點，究竟那種觀點更符合有關(guān)法律的要求，結(jié)果的處理上更能體現(xiàn)公正呢回答問題之前，讓我們先注意以下幾個問題：
(一)合同成立與合同生效之區(qū)分
處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因為有效合同與無效合同在根據(jù)法律對其處理時所表現(xiàn)出的實際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當然有效。理論界和實務(wù)界認為：關(guān)于合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致，而合同生效是指雙方當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致。而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當事人之間產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的法律約束力，即法律效力，意味著當事人雙方目標的實現(xiàn)獲得了國家法律的保護。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對合同內(nèi)容達成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關(guān)程序義務(wù)，則合同不能發(fā)生法律效力。對雙方當事人也不能產(chǎn)生法律約束力。如現(xiàn)行《民法典》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院XX年下發(fā)的關(guān)系適用《民法典》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《民法典》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標的物及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”
(二)房屋類不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動方式的法律評價
眾所周知，民法上的物根據(jù)能否轉(zhuǎn)移分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。不能移動的物，如土地及地上定著物為不動產(chǎn)，其余為動產(chǎn)。由于兩種財產(chǎn)的不同性質(zhì)，特別是不動產(chǎn)在社會生活是所具有的重要意義，法律對二者的物權(quán)在變動時的方式要求也不一樣。通行的原則是，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅，依法應(yīng)當公示的，必須經(jīng)登記公示;不動產(chǎn)房屋的所有權(quán)則從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移，這也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式和要件，因此，房屋所有權(quán)就應(yīng)當從辦理所有權(quán)登記手續(xù)時轉(zhuǎn)移;船舶、飛行器和汽車等交通工具的物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更，未經(jīng)公示的，不得對抗第三人;依法律行為設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅其他動產(chǎn)物權(quán)的，經(jīng)交付生效，但法律或合同另有規(guī)定的除外。這就是說，動產(chǎn)一般以實際占有為標志，所有權(quán)轉(zhuǎn)移在事實和法律上要求一致，不動產(chǎn)物權(quán)需要進行登記，事實轉(zhuǎn)移不等于法律上的轉(zhuǎn)移，物權(quán)的變動之所以要公示是由物權(quán)本身所決定的。因為任何當事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會涉及第三人的利益，只有公開、透明地進行物權(quán)的變動，將物權(quán)設(shè)立、轉(zhuǎn)移的事實通過一定的公示方法向社會公開，才能使第三人知道物權(quán)變動的情況，才能減少產(chǎn)權(quán)變動中的糾紛，從而維護交易安全與交易秩序。不動產(chǎn)物權(quán)公示一般采用登記的方法，即由登記申請人到專門的登記機關(guān)依據(jù)法定的程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移所進行的登記。對房屋這類不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時，應(yīng)當向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記;《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。”由此可見，房屋的買賣必須經(jīng)過登記才能發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，當事人之間如果達成了買賣房屋的協(xié)議，但未經(jīng)登記，則合同有效只能在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不能發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(三)出賣人與先后買受人形成的權(quán)利
出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為是一房多賣，這一點我們在前面已作分析。一房多賣形成數(shù)個房屋買賣合同。但事實上各個房屋買賣合同形成的權(quán)利性質(zhì)各不相同。合同為發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系的合意，一般情況下只在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但以房屋為標的的買賣合同卻不同。由于房屋是一種不動產(chǎn)，法律對房屋買賣合同的規(guī)定與一般合同不同，房屋買賣合同且是債之合同，但以發(fā)生物權(quán)變動為合同完成。因此，在一房多賣的情況下，達成合意但未經(jīng)登記的合同，只在當事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方協(xié)商一致并根據(jù)法律規(guī)定辦理了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的合同，則不僅有合法的債權(quán)基礎(chǔ)，更重要的是形成了一種物權(quán)關(guān)系。就本文所列舉實例來說，出賣人就同一房屋分別售與第一、二、三買受人的行為中，與第一買受人形成的僅僅是一個債權(quán)合同，因未履行法律規(guī)定的交房、付款、登記要件，出賣人與第一買受人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系;在出賣人與第二買受人中，出賣人雖已將房屋實際交付第二賣受人，在合意的基礎(chǔ)上又有了物的轉(zhuǎn)移，似乎形成了一種物權(quán)關(guān)系，但是這種物的實際轉(zhuǎn)移只是一種客觀事實，不能發(fā)生法律上的物權(quán)效力，因而也只存在合意的債權(quán)債務(wù)關(guān)系;出賣人與第三買受人則不同。在其二人的房屋買賣行為中，雙方不僅形成了轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)并支付相應(yīng)對價的合意，同時還在達成合意的債權(quán)合同后，根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定對該買賣合同的標的作了有效轉(zhuǎn)移。由此我們可以看出，在出賣人與第一、二、三買受人之間，既有債權(quán)關(guān)系，又有物權(quán)關(guān)系，且一物上同時存在數(shù)個債權(quán)。
三、房屋買賣糾紛的處理原則及責任形式
在司法實踐中，對多重房屋買賣合同糾紛的處理，可采取以下原則進行。
(一)處理采取的原則
1、可給予制裁的原則
針對房屋買賣出賣人利用其優(yōu)勢地位，為追求最大經(jīng)濟利益，采取欺詐手段與買受人簽訂合同，或簽訂合同后又惡意違約的行為，應(yīng)給予制裁。美國、法國的研究資料表明，1985年至1995年的XX年間，法院將懲罰性賠償責任適用于合同糾紛中的數(shù)量是侵權(quán)案件的3倍。出賣人的惡意違約和欺詐行為完全摒棄了誠實信用原則，原則嚴重損害了市場經(jīng)濟的交易秩序，它為僅僅依靠補償性的賠償是無法彌補買受人損失的，也不能有效地制裁和遏制出賣人惡意違約和雁處的行為;從各國對損害賠償制度的研究和審判實踐看，也均未對懲罰性賠償?shù)脑瓌t予以否定，而且懲罰性賠償以其全面補償受害人的損失、制裁懲罰和遏制不法行為等多重功能，已逐漸被英美法系和大陸法系的各個國家立法逐漸采納，并由侵權(quán)糾紛向合同糾紛的方向延伸和擴展。
2、可采取損害賠償原則
房屋買賣合同簽訂并交付房屋后，出賣人還將該房轉(zhuǎn)賣給第三買受人，嚴重損害了買受人利益。房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，買受人除可請示出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。在我國民法典第一百一十三條的合同責任中也明確了懲罰性賠償制度，此外，民法典第十四條第二款對當事人在合同中約定的違約金不是過分高于實際損失的也予以認可，這其中就包含了對違約行為的懲罰性賠償。在多重買賣中，還有后買受人明知前買受人的存在，而又與出賣人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過錯而實施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實現(xiàn)或不能全部實現(xiàn)。后買受人侵害先買受人債權(quán)，會損害先買受人對合同標的特有的期待利益，亦可增加其額外支出，故后買受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并也應(yīng)給予賠償。
(二)承擔的責任形式
多重私房買賣合同內(nèi)容有多個合同關(guān)系，每個合同均為雙務(wù)合同。但由于每個合同的出賣人乃標的物為同一人、同一物。而一個物上只能設(shè)一個所有權(quán)，致使以轉(zhuǎn)移合同標的物所有權(quán)為目的多個合同中，僅能有一個合同目的得以實現(xiàn)，并得到法律上的承認，而此合同之外的其他合同雖在法律性質(zhì)上為雙務(wù)合同，但由于實際上出賣方無法履行交付義務(wù)，致使其他買受人因此義務(wù)而享受的權(quán)利無法得到實現(xiàn)，只能求得其他形式的補償。而締約過失責任雖可對買受人給予適當?shù)难a救，但對買受人遭受的信賴利益損失無法計算，司法實踐中難以操作，極易造成權(quán)利濫用和法律適用的不統(tǒng)一，也不利于對買受人合法利益的保護。那么多重私房買賣合同中可能產(chǎn)生的責任形式有哪些呢
1、締約過失責任與違約責任
締約過失責任和違約責任都是合同上的民事責任，但二者責任有很多的不同，其中最重要的是形成的時間點不同，違約責任形成是合同生效后，義務(wù)人不履行合同義務(wù);而締約過失責任是在合同訂立過程中一方當事人違反誠信義務(wù)致使合同無法成立或者合同雖成立，但當事人違反法律規(guī)定導(dǎo)致合同無效不能實現(xiàn)當事人的合意對此產(chǎn)生的。締約過失責任是民法典中新確立的一種特殊、獨立的民事責任，介于違約責任和侵權(quán)責任之間。
當事人在訂立合同過程中，因過錯違反誠實信用原則負有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認無效、被變更或被撤銷至無法履行，給對方造成損失時即應(yīng)承擔締約過失責任。締約過失責任不能由當事人自行約定，而是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的民事責任。只要締約當事人具有民法典第四十二條所規(guī)定的情形之一，并給對方造成損失的，過失方即應(yīng)依法承擔締約過失責任。違約責任則是合同當事人不按合同約定及法律規(guī)定履行義務(wù)所應(yīng)承擔的民事責任。違約責任承擔的前提，一是合同已經(jīng)成立并且生效;二是合同當事人有違反合同的行為。
基于多重私房買賣合同是由數(shù)個買賣合同組成的實際情況，筆者認為，其可能產(chǎn)生的責任形式應(yīng)當包括在訂立合同過程中的締約過失責任及違反合同義務(wù)的違約責任。即，如果其中某個房屋買賣合同由于賣方違反了合同的附隨義務(wù)，未告知對方當事人有關(guān)該房屋權(quán)利狀況，致使合同不能成立或成立后無法生效的，賣方應(yīng)當承擔締約過失責任;如果其中某個房屋買賣合同雖已生效，但賣方違反合同義務(wù)客觀上不能實際交付房屋(或者買方未履行合同約定的義務(wù))，應(yīng)當承擔違約責任。就上述所列舉實例而言，出賣人與第一買受人最先簽訂的房屋買賣協(xié)議，但事后出賣人又與他人就同一房屋進行交易，致使此協(xié)議僅為當事人之間的一種合意，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律后果，對此出賣人應(yīng)對第一買受人承擔違約責任;出賣人與第二買受人存在買賣房屋的初步意向，第二買受人據(jù)此實際占有該房，但由于實際占有不能產(chǎn)生對抗第三人的效力，因此在該房屋發(fā)生法律上的轉(zhuǎn)移之后，第二買受人無法請求出賣人繼續(xù)完成買賣行為，而只得請求出賣人承擔締約過失責任。至于第三買受人，其與出賣人的房屋買賣合同符合有關(guān)法律的規(guī)定，其在法律上已為合法的所有權(quán)人，該合同已發(fā)生法律上的效力，如果出賣人因某種原因不能履行發(fā)生法律效力的合同所確認的義務(wù)，則應(yīng)承擔的是違約責任。
2、締約過失責任和違約責任之擴展
締約過失責任和違約責任都是合同責任，而非侵權(quán)行為承擔責任的形式。那么，在多重私房買賣合同糾紛可否存在民事侵權(quán)責任筆者認為，如果出現(xiàn)以下幾種情況，即可認定在合同行為中存在侵權(quán)行為，因而應(yīng)承擔侵權(quán)責任：
(1)在私房多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時，即構(gòu)成對前買受人債權(quán)的侵權(quán)，前買受人可以依侵權(quán)行為的法律規(guī)定而要求后買受人承擔侵權(quán)責任。
(2)房屋所有人就同一房屋數(shù)次買賣，后買受人發(fā)生物權(quán)關(guān)系時，前買受人無法請求和主張后之買約無效，遂強行占有房屋，致取得房屋所有權(quán)人無法實現(xiàn)其對物的權(quán)利，則強行占有房屋的買受人構(gòu)成侵權(quán)。
(3)在私房多重買賣合同中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以多次買賣行為損害前買受人的利益，則二人同時構(gòu)成侵權(quán)，前買受人可要求其承擔侵權(quán)責任。這里的問題是，因前一買受人依合同不享有物權(quán)，無法直接請求后手買受人向其返還房屋，其一般只能主張房屋所有權(quán)人與后買受人之間的買賣合同無效，如若其想獲得爭議房屋，須在法院確認后一買賣合同無效及后買受人的房產(chǎn)證被撤銷后，才能請求出賣人履行交付房屋和辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對侵權(quán)人行使物上請求權(quán)。
在私房多重買賣引起的糾紛中，合同責任和侵權(quán)責任都有存在的可能。如果一方當事人同時負有合同責任和侵權(quán)責任，存在這二種責任的競合，受害人本能同志提出兩責任要求，而只能選擇其一。一般而言，受害人提起侵權(quán)之訴，請求侵權(quán)人承擔侵權(quán)損害賠償責任，更有利于保護自己的利益。人民法院審理私房多重買賣合同糾紛案件，遇到合同責任與侵權(quán)責任之競合同的情形，如果受害人選擇了侵權(quán)責任，應(yīng)予受理，作出更有利于彌補受害人因侵權(quán)所受到的損失。
多重買賣 篇2
所謂的多重買賣，是指出賣人就同一項財產(chǎn)的出賣訂立兩個或兩個以上的買賣合同，形成兩個或兩個以上的買賣債權(quán)債務(wù)關(guān)系，這兩個或兩個以上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在內(nèi)容上相互重疊。
多重買賣的行為絕對是對市場經(jīng)濟主體信用的考驗，是對誠實信用原則的直接傷害，也是我國社會主義市場經(jīng)濟體制飛速、健康發(fā)展的極大危害。
但是，我國法律對此卻一直缺乏應(yīng)有的規(guī)范限制，新的《民法典》也沒有詳細條款對此設(shè)置調(diào)整，不能不說是一種遺憾。因多重買賣而產(chǎn)生的合同效力如何確定買受人的撤銷權(quán)就已向他人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的同一標的物再行買賣行為的法律性質(zhì)與他人訂立買賣合同后又將標的物轉(zhuǎn)移給第三人的情況多重買賣合同債權(quán)債務(wù)的履行及相應(yīng)的損害責任賠償對于多重買賣合同中出賣人或其他買受人的具體法律責任應(yīng)如何確定等一系列問題，尚需在今后的司法理論中確立，司法實務(wù)中解決。
一、多重買賣合同的效力問題
多重買賣行為中數(shù)個合同的效力應(yīng)如何確定，在長久的司法實踐中因為沒有具體的法律法規(guī)指導(dǎo)，存在著不同的認識。有的認為，應(yīng)當以合同訂立的先后為依據(jù)確定合同的效力，同時還有對于法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀馁I賣行為以登記與否確定合同的效力。筆者認為，買賣合同屬于債權(quán)合同，在債法理論中，上述觀點顯然并不成熟。這是因為:
1.買賣合同屬于諾成性合同，只要買賣合同的標的物非法律禁止交易的物品，一經(jīng)買賣雙方當事人意思表示一致即告成立，并依法生效。對于多重買賣行為中每一個單獨的買賣合同，也都不例外。
2.買賣合同屬于債權(quán)債務(wù)合同，出賣人對于買受人的交付行為不符合買賣合同的約定，應(yīng)當承擔違約責任，這當然包括交付不能的情況。同理，在多重買賣合同中，出賣人因向某一買受人交付了標的物，而對其他買受人不能履行時，該買受人可以根據(jù)《民法典》第一百零七條的規(guī)定要求出賣人承擔履行合同不能的違約責任。
3.在多重買賣行為中，出賣人隱瞞了與訂立合同相關(guān)的重要事實，根據(jù)《民法典》第四十二條第二款的規(guī)定，當屬于欺詐，買賣合同的效力待定，受欺詐方可根據(jù)《民法典》第五十四條第二款之規(guī)定，請求人民法院撤銷該買賣合同。若其中一個買賣合同得以撤銷，則該買賣合同自始不發(fā)生效力。當然，若受欺詐方未向人民法院申請撤銷該合同，則多重買賣中的多個買賣合同均為有效的合同。另外，如果從受欺詐的買受人的利益角度考慮，選擇讓被欺詐的買賣合同有效比申請撤銷該買賣合同更為有利。
所以說，出賣人就同一標的物與兩人或多人訂立的多重買賣合同，均可以為有效的買賣合同。
二、多重買賣合同的履行
要分析如何履行多重買賣合同，應(yīng)當分別幾種情況。
首先，多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務(wù)，但同時，其他買受人可依《民法典》第一百零七條的規(guī)定，以履行合同違約要求出賣人承擔違約責任。其他買受人也可依《民法典》第九十四條規(guī)定請求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。
其次，如果出賣人已將買賣標的物之所有權(quán)轉(zhuǎn)移給前買受人的。則此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權(quán)的財產(chǎn)，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以依據(jù)生效的合同要求出賣人承擔違約責任。
再次，如果出賣人將標的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請求主張該轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔合同違約責任。
三、多重買賣合同中的侵權(quán)行為
首先在一般情況下，由于出賣人自身原因不履行合同，造成買受人無法達到訂立合同買賣標的物的目的的，并不構(gòu)成侵權(quán)行為，出賣人僅承擔合同的違約責任。多個買賣合同均為有效合同，當出賣人將標的物交付某一買受人，而無法交付給其他買受人時，其他買受人并不能以債權(quán)侵權(quán)為由提起訴訟。因為債權(quán)侵權(quán)的行為人僅限于買賣合同債權(quán)債務(wù)關(guān)系人之外的第三人，債務(wù)人本身無法成為侵權(quán)人。即使合同是因為出賣人的行為而造成無法履行的，同時出賣人也有侵害債權(quán)的故意，也只能視為一種違約行為。
究竟何種行為屬于多重買賣中的侵權(quán)行為，在理論上尚沒有準確的界定。前輩學(xué)者探討此類問題也多為描述具體案情，確認為多重買賣中的侵權(quán)行為。較為典型的如:
1.在多重買賣中，如果后買受人故意以妨害前買受人取得所有權(quán)而從事買賣行為時，可以對前買受人的債權(quán)構(gòu)成侵害，前買受人可以依侵權(quán)行為的規(guī)定而要求后買受人賠償損失、返還財產(chǎn)。
2.出賣人就同一標的物為多重買賣，爾后買約已經(jīng)發(fā)生物權(quán)關(guān)系時，前買受人不得請求主張后買約無效，對于出賣人僅得請求損害賠償，不得請求為轉(zhuǎn)移該物所有權(quán)之行為。如前買受人強行占有該物，剝奪后買受人已經(jīng)取得的所有權(quán)，構(gòu)成侵權(quán)行為。
3.出賣人為多重買賣，對前買受人已為占有改定，后復(fù)將其物出賣與后買受人，并為現(xiàn)實交付，此時，前買受人因占有改定取得所有權(quán)，第二次出賣該物，為無權(quán)處分。如前買受人嗣后其物被追奪，則得基于侵權(quán)行為之規(guī)定，對于出賣人請求賠償或返還。
4.在多重買賣中，如果出賣人與后買受人惡意串通，故意以第二次買賣的方式加損害于前買受人，則構(gòu)成共同侵權(quán)行為。
由此可以看出，多重買賣中的侵權(quán)行為多有如下特征:
1.須以多重買賣為發(fā)生侵權(quán)行為的前提條件。
2.這種侵權(quán)行為以財產(chǎn)權(quán)為侵害客體，包括所有權(quán)和債權(quán)。對于其他無法買賣的財產(chǎn)權(quán)，如典權(quán)、抵押權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)等，或者人身權(quán)，不能成為多重買賣中侵權(quán)行為的侵害客體。
3.這種侵權(quán)行為是一種非典型的侵權(quán)行為。具體表現(xiàn)在:一、它實際上包含了兩種侵權(quán)行為，即侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為和侵害債權(quán)的侵權(quán)行為，具有侵害客體多樣化的特點。二、它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構(gòu)成侵權(quán)行為人，具有侵權(quán)行為主體復(fù)雜化的特點。三、侵權(quán)行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關(guān)系等，均可構(gòu)成，具有行為方式不規(guī)范的特點。
因此，多重買賣中的侵權(quán)行為，是指在出賣人將同一標的物先后出賣給兩個以上的買受人，其中一方依其中一項買賣關(guān)系的存在為依據(jù)，非法侵占該項財產(chǎn)，或者以侵害一方買受人的債權(quán)為目的，另定與該項債權(quán)相重合的買賣關(guān)系，而使作為一方買受人的所有權(quán)人或債權(quán)人的權(quán)利受到損害的行為。
四、多重買賣合同的法律責任確定
1.構(gòu)成多重買賣關(guān)系，出賣人如何履行重合的債務(wù)，由出賣人自行選擇。這是基于買賣的自由權(quán)決定的。出賣人作為債務(wù)人，可以先履行前一買賣關(guān)系債務(wù)，也可以先履行后一買賣關(guān)系債務(wù)，還可以就各個買賣關(guān)系均為部分履行。就此，未受清償?shù)膫鶛?quán)人可以向債務(wù)人主張其承擔違約責任，但不得主張債務(wù)人的履行行為無效。
2.而判斷數(shù)個買賣關(guān)系為有效履行的標準，為物權(quán)公示原則所規(guī)定的物權(quán)轉(zhuǎn)移公示形式所決定，即動產(chǎn)的公示方式為交付，不動產(chǎn)的公示方式為登記，并依此而發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。所以，先受交付或者先為登記的債權(quán)人，取得該項買賣的財產(chǎn)的所有權(quán)，第二買受人于合同訂立時，縱然知其給付之物已為其他買賣之標的，然而基于其買賣的自由權(quán)，仍不妨礙其先于第一買受人而受交付或為登記，并不因其知有第一買受人之債權(quán)并欲侵害之為目的。但由于明知的故意，使自己受交付或為登記的行為，來妨害第一買賣關(guān)系之履行，則可構(gòu)成侵權(quán)行為。
3.在多重買賣關(guān)系中出賣人為一方履行之后，必有一方買受人的債權(quán)不能實現(xiàn)，或者在各個買賣合同均部分履行后，各個債權(quán)人均尚存部分債權(quán)不能實現(xiàn)。先來說后一種情況，由于出賣人履行的過程較為公平，故各個買受人均可向出讓人請求承擔債務(wù)不完全履行的責任，大致不會出現(xiàn)嚴重的爭執(zhí)。而對于前一種情況，部分買受人的債權(quán)受侵害的救濟方法，主要是向出賣人請求違約損害賠償，或者請求繼續(xù)履行，當繼續(xù)履行已無可能時，則只能請求損害賠償。在出賣人一方，雖然享有買賣的自由權(quán)，然而其簽訂的合同均為有效合同，均負履行義務(wù)，出賣人選擇其中一個買賣關(guān)系履行，對另一買賣關(guān)系拒絕履行，則當然應(yīng)承擔違約責任。
4.在出賣人與后買受人串通，以侵害前買受人即買賣合同關(guān)系債權(quán)人的債權(quán)為目的，而為第二買賣關(guān)系并且實際交付或登記時，應(yīng)當構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)。該債權(quán)人撤銷權(quán)是指，債務(wù)人的積極處分財產(chǎn)行為害及債權(quán)人債權(quán)時，債權(quán)人對債務(wù)人的無償處分行為，或者對債務(wù)人與受讓人具有惡意的有償處分行為，皆可行使撤銷權(quán)，撤銷債務(wù)人與他人的財產(chǎn)處分行為。買賣行為是有償行為，債務(wù)人與后買受人以侵害前買受人的債權(quán)為目的，即具有共同故意，在此情形下，前買受人可依債權(quán)人撤銷權(quán)予以救濟。此種情況構(gòu)成債權(quán)人撤銷權(quán)與侵權(quán)損害賠償請求權(quán)的競合，應(yīng)當任由債權(quán)人依其意思選擇具體的救濟方法。
多重買賣中由于侵權(quán)行為而造成民事責任的具體賠償，應(yīng)當依據(jù)侵權(quán)行為法的一般賠償規(guī)則進行，并沒有特別的規(guī)則。
5.多重買賣中侵害所有權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，應(yīng)當依照《民法典》第117條的規(guī)定進行。一是侵占買賣合同標的物的，首先應(yīng)當返還原物，原物不存在的，應(yīng)當折價賠償，將其損壞的，應(yīng)當恢復(fù)原狀或者折價賠償，這在多重買賣侵權(quán)行為中是使用較多的賠償方法二是因侵占買賣合同標的物或者損壞買賣合同標的物造成受害人其他重大損失的，即造成間接損失的，對這種間接損失也應(yīng)當予以賠償。例如由于債權(quán)人向法院起訴而造成的律師費、差旅費等，應(yīng)當予以賠償。
6.對多重買賣中侵害債權(quán)的侵權(quán)行為的賠償，主要是賠償債權(quán)損害所造成的間接損失。這種間接損失是受害人債權(quán)受到損害所造成的可得利益損失，就是受害人在正常情況下實現(xiàn)債權(quán)所能得到的預(yù)期利益，由于加害人侵害債權(quán)而使這種利益喪失。賠償這種間接損失，應(yīng)當有充分的依據(jù)，避免造成不合理的賠償或者賠償不足的問題。造成財產(chǎn)直接損失的，也應(yīng)當對這種直接損失予以全部賠償。
多重買賣 篇3
合同號：____________
生產(chǎn)者:______________
購買者:____________
簽約地點:_____________
簽署日期:_______________
為了更好地保護生產(chǎn)者和購買者的合法權(quán)益，雙方本著公平、公 正、誠實、互利的原則，經(jīng)協(xié)商一致，訂立泡菜生產(chǎn)銷售合同。
第一條 生產(chǎn)者應(yīng)當負責泡菜的種植和生產(chǎn)，不得種植其他品種的 泡菜。收購方出資為生產(chǎn)者提供優(yōu)良泡菜種 并負責泡菜種植的技術(shù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和收購。
第二條 生產(chǎn)者種植泡菜的實際面積為______畝，按照農(nóng)業(yè)部門種植技術(shù) 規(guī)范的要求，采用育苗、移栽、施肥等特殊技術(shù)科學(xué)組織生產(chǎn)，并保 證買方按期足額銷售達到質(zhì)量標準和等級的鮮泡菜_____元/噸。在約定的 銷量完成之前，不得銷售給他人。
第三條 生產(chǎn)者銷售的鮮榨菜質(zhì)量標準為:菜體鮮嫩，不黃、不黑、不空心，每份重量兩個以上;應(yīng)勺喂，切掉黑斑、爛斑，修復(fù)舊皮，無箭桿。不符合質(zhì)量標準的，采購人可以拒收。
第四條 生產(chǎn)者負責將符合質(zhì)量等級標準的鮮榨菜運送至買方指定的地點:，收購方按照下列價格形式:
1.所有費用總價:_____元/噸(如有調(diào)整，按雙方另行協(xié)商的價格結(jié)算);
2.最低保護價:_______人民幣/公斤(如果收購過程中市場價上漲，協(xié)商提高收購價格，市場價下跌，收購價格不變)。
第五條 收購時間:________一天。超過采集時間停止采集。
第六條 貨款結(jié)算時間:新鮮蔬菜售出后，每天結(jié)算一次。
第七條 保證方式(或單獨的保證合同):在簽訂合同時，生產(chǎn)者應(yīng)向購買者支付_______人民幣(人民幣金額大寫:)作為生產(chǎn)者在合同期內(nèi)全額銷售新鮮蔬菜的擔保。保證費從購買者支付給生產(chǎn)者的食品貨款中分批扣除，并在合同終止之日起一個月內(nèi)全額退還。
第八條 生產(chǎn)者在銷售鮮榨菜過程中發(fā)生的一切費用由生產(chǎn)者自行承擔，但購買者有義務(wù)在法律、法規(guī)和政策允許的范圍內(nèi)協(xié)調(diào)與通行費有關(guān)的事宜。
第九條 因采購人技術(shù)指導(dǎo)失誤或者提供的種子質(zhì)量問題給生產(chǎn)者造成損失的，采購人應(yīng)當承擔賠償責任。
第十條 因生產(chǎn)者未按照購買者提出的技術(shù)要求和標準生產(chǎn)以及自然災(zāi)害(高溫、寒流、干旱、洪水、暴雨、冰雹、強風(fēng)等)造成的損失。)由生產(chǎn)者承擔。
第十一條 違約責任:
第十二條 解除本合同的條件:
第十三條 合同爭議的解決:因履行本合同發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決;也可以由當?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解;協(xié)商或者調(diào)解不成的按照下列方式解決:
(一)提交仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第十四條 本合同自簽訂之日起生效。
第十五條 其他約定事項:
生產(chǎn)者____________受讓人______________
生產(chǎn)者(蓋章):_____________收單方(蓋章):___________
地址:______________地址:______________
法定代表人:_____________法定代表人:_____________
居民身份證號碼:___________居民身份證號碼:___________
委托代理人:___________委托代理人:___________
電話:____________電話:_____________
開戶銀行:___________開戶銀行:___________
賬號:_____________賬號:_____________
郵政編碼:______________郵政編碼:_____________