關(guān)于兩年代建制管理工作的思考
總述：
一、代建制管理工作的范圍：從項目立項到工程竣工驗收移交全過程，包括了：可行性研究、環(huán)境影響評估、項目建議書、征地拆遷到設(shè)計、監(jiān)理、施工單位的招標(biāo)確定、工程的施工過程、竣工驗收移交過程、保修責(zé)任期配合工作等等。
二、代建制的管理思路：以代業(yè)主的身份負(fù)責(zé)項目的開發(fā)報建、報批、項目實施期的日常處理工作，而其中較為關(guān)鍵的是：
1、 對監(jiān)理單位的管理工作；
2、 對涉及單位的管理工作；
3、 對施工單位的管理工作；
4、 對甲供材料單位的管理工作。
5、 對上級領(lǐng)導(dǎo)部門（業(yè)主、使用單位、政府各相關(guān)部門）的協(xié)調(diào)配合工作。
三、總的來說：由于代建制推行的時間并不長，相關(guān)的政策法規(guī)并不完善，例如：取費(fèi)偏低、報建工作的合法身份尚未明確等，加上代建單位必須面對的多頭管理（業(yè)主、使用單位、政府各相關(guān)部門）常常各方指導(dǎo)意見不統(tǒng)一，導(dǎo)致目前代建工作普遍陷入“進(jìn)退維谷”的局面，市場的健康良性發(fā)展仍有待政策的出臺及時間的磨礪。
正 文
本文將從四個不同角度結(jié)合本人從事代建工作的管理經(jīng)驗進(jìn)行分析：
一、項目前期（指尚未正式開始施工前的準(zhǔn)備工作階段）
這期間代建方主要關(guān)注重點是項目前期準(zhǔn)備工作的完成情況，包括代建合同的簽訂、項目報建工作的推進(jìn)、項目可行性研究報告、
這期間有個比較關(guān)鍵的節(jié)點就是修建性詳細(xì)規(guī)劃，項目前期的修詳規(guī)（此部分待整理）
二、設(shè)計階段
設(shè)計階段包括方案設(shè)計、初步設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計。
談到設(shè)計就不得不談?wù)剬υO(shè)計院的管理工作了，而談到管理設(shè)計院就不得不說設(shè)計招標(biāo)，而作為甲方在設(shè)計招標(biāo)前就必須完成一項工作那就是設(shè)計任務(wù)書，可以參考一些國內(nèi)國際類似的項目案例很有借鑒價值，再結(jié)合項目的實際、業(yè)主、使用單位的需求、總投資等等編制設(shè)計任務(wù)書。設(shè)計任務(wù)書必須包括工程的規(guī)模、項目的投資額（其實還應(yīng)該有一個設(shè)計限額，防止設(shè)計出的圖紙超投資，而根據(jù)我所了解的幾個項目毫無例外的都死在這個環(huán)節(jié)，一來是由于沒有預(yù)留空間的將設(shè)計限額提供給設(shè)計院，而設(shè)計院的圖紙一般都難免缺漏項，也有可能是甲方的項目建議書或者設(shè)計任務(wù)書的時候就已經(jīng)漏項，最終導(dǎo)致超投資。二來一般的設(shè)計院對投資控制沒什么概念，所以設(shè)計出來的圖紙一般都會超投資，而此時再來調(diào)整設(shè)計或者斬項就會顯得異常困難，業(yè)主方肯定想要功能多樣化，而投資額卻限死了，重新大幅度調(diào)整設(shè)計也不太現(xiàn)實，工期來不及了）。所以，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)盡量的完備，也應(yīng)大力要求設(shè)計院必須限額設(shè)計。扯遠(yuǎn)了，繼續(xù)談設(shè)計招標(biāo)，對設(shè)計院的管理工作貫穿整個項目實過程，從最初的初步設(shè)計、修建性詳細(xì)規(guī)劃開始就要與設(shè)計院打交道。所以作為代建方在設(shè)計招標(biāo)時就應(yīng)進(jìn)行控制，要在資格預(yù)審時將技術(shù)能力低、資質(zhì)差的單位排除。
承接上面的話題，對所有單位的管理其依據(jù)都無非是合同，在此著重講講設(shè)計合同。作為甲方（無論是代建制或是項目管理制抑或是地產(chǎn)開發(fā)公司）都應(yīng)在合同簽訂的時候盡可能的將以下幾點限制設(shè)計院的條款納入合同。
1、 在合同約定的時候設(shè)計院的進(jìn)度款不能支付的太快，一來是因為設(shè)計師的提成是根據(jù)設(shè)計院收到的進(jìn)度款的百分比支付的，如果甲方太早就支付了設(shè)計費(fèi)的大部分，那么到了后期，特別是裝修期間，之間各專業(yè)之間的圖紙矛盾都將在此反映出來，而此時的工作無論對施工單位或是對甲方都是至關(guān)重要的，而唯獨(dú)從設(shè)計院的角度出發(fā)這不過就是各專業(yè)的配合問題，一般都會扔幾個新人在那處理，而將主設(shè)計師抽走。二來，如果過早的支付過多設(shè)計費(fèi)，則到后期甲方已難以強(qiáng)有力的控制設(shè)計院，而如果還有大量的設(shè)計費(fèi)在甲方手中，則甲方可以一貫保持對設(shè)計院的強(qiáng)勢地位。要相信在這個世界上合同只是一紙空文，只要有足夠的利益，那么合同將與白紙無異，只有把握了錢才能更好的控制各個單位。
2、 合同中應(yīng)約定設(shè)計變更的限額，超出部分應(yīng)對設(shè)計費(fèi)按一定的比例進(jìn)行扣除。以此來要求設(shè)計院在設(shè)計工作時必須謹(jǐn)慎、細(xì)致。這樣有兩個好處，一是減少了一些不需要的變更，加快了項目進(jìn)度；二來也對投資控制有很大幫助。畢竟變更少了，工期、投資都會相應(yīng)的減少，也減少了施工單位的索賠機(jī)率。
3、 所有圖紙的審核或匯集的終點應(yīng)該為建筑設(shè)計師，只有建筑設(shè)計才會有意識的對機(jī)電裝修的合理性進(jìn)行比較全面的審核。只因目前我所接觸到的設(shè)計院，各專業(yè)配合出圖上都存在很大的問題，土建的不管你機(jī)電是否能安裝，機(jī)電的也完全不管你裝修是否能收口，而裝修的呢很多時候修改完裝修圖紙則完全不理你機(jī)電、土建是否能施工。所以所有的施工圖必須由建筑設(shè)計師進(jìn)行審核。而甲方在簽合同的時候就應(yīng)寫明如果出現(xiàn)上述問題則將對設(shè)計院予以經(jīng)濟(jì)制裁，只有這樣，從項目開始就貫徹這樣的思想才能減少由于設(shè)計失誤而帶來的損失，無論是工期抑或是經(jīng)濟(jì)上的。