商業項目策劃方案（精選5篇）
商業項目策劃方案 篇1
一、策劃的總體思路
1. 全面把握：首先是建立在對當前最優產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍----先求不敗而后求全勝。
2. 項目對接：強調對項目所在區域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優模式與項目自身進行完美對接。
3. 創新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創造出競爭優勢，還可以為地產企業奠定行業地位。
二、 項目背景
1.用地概述
l 地塊位于蘇州市朝陽區長安西路南側，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內的絕版地塊。地塊周邊休閑、購物、娛樂、醫院等生活設施配套齊全，交通便捷。
l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進深112.78米，最小進深61.99米,地塊占地11692.59㎡(合17.53畝)。
2.項目規劃
商業形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業布局，約20491.85㎡l
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32㎡l
辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局，約22791.36㎡l
停車形式：地上81個，地下326，合407個車位(地下兩層停車布局，約13691.36㎡)。l
建筑密度：42%l
綠地率：25%l
容積率：4.5l
3.規劃設計要點
《蘇州世景國際方案設計說明》(略)
4.用地紅線圖
(略)
三、項目資源分析、項目目標的界定
---效益和品牌
1. 項目銷售按目標計劃順利完成
第一階段銷售必須成功，以順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續開發資金。l
總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。l
2. 項目對企業品牌及后續項目的拉動和貢獻。
借助項目運作的成功，蘇州世景置業發展有限公司確立在蘇州房地產行業的地位和影響力。l
綜合提升世景置業發展有限公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。l
四、核心目標--樹立品牌
原理：達到商業房地產的三贏境界
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發經營的游戲規則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規則，就是"房地產品牌語言與品牌運營規則"。
品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是需要房地產的品牌服務，品牌時代的房地產開發商需要學會塑造房地產品牌，需要學會運用"房地產品牌運營"的規則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。
所謂三贏是指開發商企業價值、消費者客戶價值、項目所處的區域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：
消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區域能量引爆。
最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發總建議
1. 引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。
2. 通過前期銷售與招商的同步進行，引進眾多國內、國際知名商業企業和品牌，顛覆現有區域商業格局。
3. 注意引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。
4. 通過超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節約宣傳費用。
5. 通過適當靈活劃分商鋪面積來控制"總價"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
6. 充分利用項目三部分所形成的“生態鏈”形成優勢互補。
六、項目的SWOT分析
1. 項目優勢
地理位置優越，商圈人氣興旺l
世景國際位于蘇州市中心地帶，屬于長安路頂級商業中心向商旅娛樂中心過渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利。可以說是是目前蘇州市城區內最具發展潛力的商業用地。
商業配套完善，商業活動便捷l
由長安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽區最為成熟的商業活動區，其中匯聚的商業、酒店、娛樂等均在整個蘇州市具絕對代表性。隨著近年來來國民經濟的穩步發展，居民生活水平的不斷提高，大規模新型商業項目的投入使用，令該地段的商業配套越發成熟，各類商業、商務活動業已成為蘇州最為頻繁的地區。
屬于三位一體的商業項目模式，開發潛力巨大l
項目集商場、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業經營、旅游居住與商務活動的優勢互補。
2. 項目劣勢
周邊商業競爭較多，從某種程度上分流消費群體。l
l 雖然街區具有良好商業環境資源，但是臨近項目如華美商城、北方商廈目前經營狀況不容樂觀，容易造成客戶的對比心理，為后期銷售招商增加壓力。
l 目前蘇州高檔寫字樓市場供應量較大，如黃金大廈、國貿大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等項目。且朝陽地區的高檔寫字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優勢較被市場認可。
l 目前市場上寫字樓投資回報率較低，缺乏投資者關注，而中、小型公司因為經濟實力有限，多以租賃為主，購買意向不強。
3. 機會點
經濟發展利好因素l
長安路地位的提升，與其說是近年來各開發商著力打造的結果，還不如說是蘇州市經濟穩步發展、核心商業圈多元化發展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長安路為軸的格局。而中心路與長安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業地位迅速上升。
地理區位優勢l
目前蘇州市房地產市場已日漸成熟，該項目的地理區位優勢必然會贏得較大的發展趨勢。因此，以超前的決策意識，以科學的態度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。
項目連動實現價值最大化l
本項目對面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級商務娛樂場所，而左邊不超過500米又是蘇州市幾大著名商場的聚集地，因此如何結合項目自身開發特點，能完善和補充市場缺陷就能發揮優勢，降低運作成本，實現本項目物業潛在價值最大化，使發展商充分兌現效益。
中心城市的建設匯聚了人氣l
隨著政府發展“發展中心城市”力度加大，朝陽區對“五區三縣”的影響力和知名度的提升，區位優勢必然會帶來人氣的上升，而本項目開發周期估計完全可以“借勢造勢“，為增加項目開發的安全性打下良好的基礎。
4. 風險
市場因素l
可對形成直接影響的超大型項目在本項目開發周期內都將面市時，例如即將開售的珠玉島大廈和被譽為“蘇州地王”的黃金國際項目已于12月18日舉行奠基儀式。這些項目均體量巨大、且都是集商業、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對本項目產生競爭。
同時，從目前蘇州市的房地產市場看，各類型競爭同質化開始，已引起許多開發商的重視，按我們的開發周期測算，一旦這些開發商都清晰地認識到產品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風險性。
自身因素l
與本項目一墻之隔的華美商城及長安路的其他大型商場已經有強烈的對比，假如本項目沒能在項目定位、經營特點及硬件設施上有所超越的話，銷售的風險性和困難度是顯而易見的。
5. 綜合分析
從市場調研結果分析、本項目的優劣勢比較，機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關的各種要素，運用智慧，創造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產品，以合理的成本、利潤，達到科學的"投入產業比"，追求產品供給----需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。從目前各熱銷的房地產項目以及投資者的區域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表現在：
一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪租金的重要因素，人流量大、道路暢通、能夠留住行人和有穩定消費群體的區域等都是投資考慮的主要因素;
二是新的商業模式和經營理念，蘇州當前的商業模式開始從條狀商業街向集聚式商業區轉化，綜合性的"商業步行街"、"一站式購物"的大賣場等新的經營管理模式所帶來的影響是不言而喻的;同時隨著市場上產權式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產項目的出現，投資物業的多樣性也開始逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業形態，本項目要立于市場不敗之地的關鍵就是如何開發出適合區域今后發展的商業模式和引入先進的經營理念。
三是產品和配套，商業產品的設計和周邊資源狀況，包括產品本身、產品形象、產品位置對消費及投資者的有效引導，還有商業項目的功能定位、軟硬件配套設施、人流走向等技術性內容，以上因素對商業項目的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。
七.市場機會發現
本項目市場機會將包括對商業、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂等多元的需求構成，市場機會有以下幾部分構成：
1.常規市場機會發現
l “傳統都市區域”自然形成的不動產需求(自用和投資)，商業、商務及休閑需求。項目位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級商業地段向頂級商務地段過渡的邊緣地帶，商業、商務及休閑的需求能夠得到最大化的體現。
市區內類比高水準的綜合性多功能商業項目有效供應不足形成的差異性顯示需求。l
2.新生代市場機會發現
政治、經濟、文化、藝術和社會環境變化帶來的需求。l
城市建設和發展，交通的全面改善，其他城市區域價值和格局變化帶來對本區域的新需求。l
新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現實需求。l
3. 創造市場機會發現
l 新投資方式創造的市場機會。目前蘇州市民的投資意識很濃，就這一點來說我們注意差異化投資，就項目本身可以從前期的招商工作開始，進行統一招商統一規劃，使得本項目在投資理念方面有較大的提升。
l 新經營方式創造的市場機會。目前不少商鋪經營的靈活性導致商業的經營缺乏統一性，商業氛圍的形成僅依靠市場的調節由經營者自發形成，商鋪的換租率表現頻繁。這就給我們在創造市場的新型不動產品種提供了機會與空間。
l 新營銷策略創造的市場機會。當地的營銷策略主要以房屋預售登記認購為主，到開盤后集中簽約。而我們在具體運作中可以將一些新的操盤手法融入其中。
4. 延伸價值
l "新都市主義"規劃觀念的延伸價值。考察新都市主義的城市建設理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后，都蘊含著一個極其重要的思想，即人文關懷。無論是混合街區功能的考慮，還是對交通系統的組織，抑或其它城市建設主張，都強調要滿足人的需求，尊重人性發展。新都市主義者重新反思人類與自然的關系，主張城市建設應充分研究自然環境，城市規劃因形就勢，建筑設計適應氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的局面。對于本項目而言，應相當重視"新都市主義"的規劃觀念及延伸價值。
l "藝術化"建筑設計的延伸價值。建筑不等于藝術，因為建筑設計首先考慮的是不同項目的具體要求，建筑必須有功能性，它牽涉到結構、力學、工程學等，建筑不僅僅是表現。建筑藝術價值觀的演變分為五個階段：(1)實用建筑學階段，追求適用、堅固、美觀的建筑;(2)藝術建筑學階段，視建筑為"凝固的音樂";(3)機器建筑學階段，把建筑看作"住人的機器";(4)空間建筑學階段，認識到"空間是建筑的主角";(5)環境建筑學階段，認為建筑是環境的科學和藝術。在本項目中，我們著重要體現的是空間建筑學與環境建筑學相結合的本質。
l "主題性"環境設計的延伸價值。主題文化是項目的靈魂。項目的主題文化定位是創造項目個性，體現物業差異性，從而引領潮流，引導新的生活方式的坐標，也是項目建筑風格，環境風格設計的依據。
l "后價值開發"的延伸價值。這里指的后價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。
商業項目策劃方案 篇2
一、超市業態發展迅速，市場機會巨大。
1、中國超市發展迅速。
超市，就是實行自助服務和集中式一次性付款的銷售方式，并用工業化分工機理對經營過程進行專業化改造的零售業態。
中國零售業領域正在發生巨變。以超市為代表的現代零售業態異軍突起。據資料，超市在中國的發展速度是全世界最快的，至1998年12月底，國有連鎖超市1150余家，擁有門店21000個，即便亞洲金融風暴之后的經濟低迷時期，超市的增長速度仍達68%。在短短6年時間里，國外用了幾十年時間發展起來的各種超市模式，都出此刻了中國市場上。
超市的高速發展，除了中國經濟發展的帶動作用外，還源于其自身的優勢——創造消費者利益。與傳統商業形態相比，超市的優勢表此刻：購物的便利性、購物的廉價性、購物的舒適性、購物時間的節約性等方面。由于這些優勢，超市對傳統商業構成了沖擊甚至有取而代之之勢，造成了百貨商店、小型雜貨店的勢微。
2、超市，理想的投資機會。
需要看到的是，中國目前的超市形態與國外相比，仍處于初始階段，遠不成熟。
體此刻：a、個體私營雜貨店仍超多存在。這些雜貨店的共同特征是：貨品品種少，購物環境差，管理手段落后，采購成本與零售價格高，分散經營，等等。這在國外發達國家中早已被現代規模化的超市代替了。
b、國內大多數成規模的連鎖超市中，同樣存在無超市經營管理的現代化理論指導，貨品管理、財務管理落后，賣場虛大，與銷售額不成比例，門店選點不準，服務、陳列、配送貨不統一等問題。
這些問題啟示我們，超市領域是一個潛力巨大而又未被有效占領的領域，因而是華邦公司介入超市領域的一個巨大的市場機會。
如何抓住這一機會粗略的設想是，根據本地區的市場消費狀況與市場競爭狀況，選準超市形態;培養、培訓具有現代超市經營理論的管理人員，制定與國外接軌的科學、系統的管理制度;配備現代化的經營設施與管理設備;實施連鎖經營，做到統一標識、統一核算、統一配送貨、統一陳列、統一管理、統一服務規范，一句話，以國外超市經營的標準，主打國內市場，運用管理理念、經營手段的優勢取得競爭的成功。
二、化邦公司經營超市的設想
1、總體構想
華邦投資管理有限公司正在籌建的連鎖超市企業，總部擬設廈門。
我們的目標：近期目標是在2—4年內成長為分店遍布全省的全省性連鎖超市企業，擁有50-60家連鎖門店，并進一步跨省運作。中期目標是，5—10年內，在全國20余個省區設店，成為一個全國性的連鎖超市公司，擁有近千家門店，并設法在海外上市;長遠目標，是進一步進入東南亞市場，成為在亞洲部分地區擁有分店的超市公司，并進一步跨洲運作。
我們企業的經營特色，除具備一般連鎖超市商品豐富、價格便宜的特征外，更體此刻營造一種簡單舒適的購物環境以及帶給更加優質多樣的服務上。同時，我們將采用更科學的管理模式，塑造具有鮮明特色的企業形象，努力使資金周轉更順暢快捷，資信度更高，信譽更好。
我們企業的經營策略是，避開大城市，個性是回避與國際性大型連鎖企業在大城市的直接競爭，集中力量拓展中小城市及經濟較發達的農村城鎮市場，成為此類市場中的領導者。
我們超市的形態以小型連鎖為主，具體來說，我們把分店劃分成三種類型：
a、一類店，面積約300—500平方米。具有宣傳企業形象的作用，同時可作為區域市場的旗艦店或總店，承擔必須的管理、協調職能;
b、二類店，面積約200平方米。主要用于向中小城市中的大型社區、區域性商業中心以及農村城鎮市場帶給較為豐富的商品，滿足顧客多方面的生活需求;
c、三類店，面積約100平方米。作為中小城市的社區店，主要作用是向生活區內居民帶給方便、快捷的購物場所，滿足居民對一般食品、日用品的日常需求。
一般的做法是，在中小城市中，我們將在商業區、交通樞紐、區域性商業中心、大型社區的商業街一帶開設少數一、二類店;超多選取有市場空間的居民區出入口、公用建筑、區內商業街一帶開設三類店。這樣即宣傳了企業形象，又牢牢吸引當地居民，成為區域內市場的領導者。
在小城鎮，我們將以一、二類店為主，利用資金、管理等方面的優勢，拉開與當地零散經營業者的檔次，面向城鎮內所有顧客帶給商品和服務，搶先確立在此類城鎮內市場領先者的地位;
2、近期計劃內主要目標市場的市場狀況及經營構想
(1)、廈門市
a、市場狀況：
總人口130余萬，其中市區人口約60萬。另有外來人口約50萬。人均收入約1000元/月，在食品及日用消費品方面的人均消費支出約500元/月。
商業方面，舊有商業街是中山路;新市區擴展迅速，構成了新的區域性商業中心和居民區內的商業街，有較大市場空間。
交通方面，公路交通十分便利，公交汽車是最重要的交通工具，自行車、小巴做為補充性交通工具存在。
b、競爭狀況：
全市性競爭對手(即A類競爭者)為閩客隆、倍順超市。前者是私營企業，現有12家分店，總面積逾7000平方米，其分店面積差別很大，大者1090平方米，小者約260平方米;后者是法國人開設的連鎖店，企業形象、管理方式較具外企風格，現有9家分店，正在籌劃第10、11家分店。分店面積一般在100—200平方。
區域性競爭者(B類競爭者)為小區內超市，一般面積在50—100平方，經營管理都是傳統型的，商品大同小異。此類競爭者數量較多。
C、經營構想：
做好企業形象宣傳的同時，大力發展三類店，集中精力拓展居民區內市場。
具體說，在市區交通樞紐一帶設一類店1家，做為總店，同時做為宣傳展示企業形象的窗口和舞臺;企業經營的重點是在居民區出入口、公用建筑、區內商業區一帶開設三類店，牢牢吸引住區內顧客，成為區域內零售業的市場領先者。
(2)漳州市
漳州市總面積12600平方公里，總人口約450萬。農村人口以農業、林業為主業，城鎮居民以小商業為主業。人均月收入300—400元，但區域間差別很大。
漳州行政區劃分成薌城區、龍文區(二區構成漳州市區)、龍海市、長泰縣、華安縣南靖縣、平和縣、漳浦縣、詔安縣、云霄縣、東山縣等2區1市8縣。
現以薌城區、龍海市為例做一分析。
薌城區：
a、市場狀況：
薌城區為漳州市區的主體，屬地級市。人口約50萬，其中城市居民23萬，另有約10余萬外一人口。人均收入約600—700元/月，人均消費支出約480元/月。
商業方面，舊有商業區以勝利西路兩側，新華南北路和延安南北路中間的區域。目前城區向西南、東南擴展，新建住宅第一層習慣于性的建成小店鋪，使新居民區四周街道構成了新的小商業街。
交通方面，大約70%的人以自行車、摩托車為主要交通工具，其次為步行或乘三輪車。公交車很不發達。
b、競爭狀況：
同類超市競激烈。A類競爭者中，薌客隆是最大的連鎖超市，共7家分店，分店面積在160—300平方米之間。目前正在準備開設長泰、南靖分店。其次為吉馬購物，有3家分店，面積差別委很大，小者380平米，大者逾1000平方米。再次為信義超市(2家)、新裕超市(2家)。
B類競爭者中有萬鑫、佰鑫、華百、興華、百貨大樓等。
AB類對手的商品價位普遍低于廈門。
另有佳德士便利連鎖店，目前有70余家分店，計劃在10月份到達80家。分店面積一般在10—20平方。部份商品為自有品牌。
此外，還有閩南小商品批發市場，面向農村市場。
c、經營理念：
漳州市區面積小，不存在大的居民小區，個人購買力相對較低，出行以自行車摩托車為主，同類超市間存在激烈競爭。
針對這些特點，我們擬以一類店介入市場，店址選在市區交通樞紐或商業區，以具有現代氣息的企業形象、相對較低的價位吸引顧客，站穩腳跟;隨著城市新區的開發轉而擴展三類店，吸引居民區顧客，最終成為城市內主要的市場領先者。
龍海市
a、市場狀況：
龍海市為縣級市，市區人口約6—7萬，加外來人口3—4萬，計10余萬人。居民以從事小商業為主，人均收入約500元/月，人均食品、日用品消費支出約300元/月。
商業方面，商業區相對集中。目前龍海市正處于舊有商業模式向新商業模式過渡階段。國有商業企業如百貨大樓、紡織品公司、人民商場等受制于舊體制，失去了活力，但又控制著市內最佳位址的店面;而現代好處上的新型的超市企業尚處于萌芽階段。
龍海市主要商業區正準備全面拆遷改造。
b、競爭狀況：
有影響的競爭對手是興華超市，面積約320平米(兩層)，商品品種少，價信位高，管理松懈，企業形象類似于廈門市的B類店。
另一方面，該超市客流量卻很大，(20：00—21：00，進入顧客數為294人)顯示該市場空間很大。
c、經營構想：
以一類超市形式進入市場，在商業區一帶選址。以超市的現代氣息、豐富而便宜的商品、和相對舒適的購物環境吸引全市區的消費者，成為市場領先者。
這一方式適用于其它類似的小城鎮。
(3)、泉州市
泉州市總人口約650萬，另有外來人口約100萬。人口密度較高，且分布不均，70%集中在鯉城區、石獅市、晉江市、南安市、惠安縣等沿海一帶。
泉州行政區劃分成鯉城區豐澤區洛江區石獅市晉江市南安市惠安縣安溪縣永春縣德化縣等3區3市4縣。
在市場狀況與競爭狀況方面，泉州、石獅、晉江類似于漳州，而其它市縣類似于龍海。故可采用大體相同的經營構想。
(4)其它地區
計劃在未來2—3年內，透過借鑒泉漳廈連鎖超市的經驗，開拓沿海地區的莆田、福州周邊地區等區域市場。
3、初步計劃。
在這一分階段，我們的基本理念如下：
目標顧客：廈門、泉州、漳州市區——門店周圍500米以內(或5-10分鐘行程內)年齡在15-40歲的城市居民，其中尤以白領和單身族為主;
學校內——在校大學生;
云霄、詔安等縣級市——城內14—40歲居民。
貨品種類：顧客感覺最方便、最常用的生活必需品，如：
所有家庭食品、速食品;
洗衣清潔用品;
個人衛生美容用品;
煙酒類;
襪子內衣類;
低價日用品;
小五金;
報刊雜志、文具用品等，賣場約一半面積搞非食品、
經營特色：突出快速、方便，滿足例常性購買或便利購買的需求;以產品質量高服務親切，擁有現代化的設備區別于一般傳統雜貨店;
毛利：爭取18—25%的毛利;
管理原則：在良好的分工的基礎上，做到：
簡單化，即作業程序簡單化，減少不必要的報表與手續;
制度化，即制度手冊作業程序明確，新手也能順利接手;
專業化，即專業分工，各司其職;
標準化，即采購、訂貨、收付、陳列布局等均有標準程序。
根據企業上述構想和對市場狀況的分析，初步制定未來幾年的超市發展計劃：
第一年(20__年7月1日—20__年7月31日)，超市總面積計劃到達6000平方米，初步進行網絡化經營，并培養超多管理人才。具體說：
一、廈門市區：一類店1家，三類店8—10家;
集美、杏林、同安等周邊城鎮：二類店1—3家;
二、漳州市區：一類店1家;
經濟較發達的沿海城鎮如龍海、云霄、詔安、漳浦、東山、南靖等縣城：一類店3—5家;
三、泉州市區、石獅、晉江：一類店2—3家;
經濟較發達的沿海城鎮如南安、惠安、安溪、德化、永春等地：一類店3—5家;
第2—3年，可根據實際市場狀況，或者進一步拓展除福州以外的省內其它市場。或者走跨省發展的道路，選取市場狀況較好的省份，重復福建省的經營經驗。
商業項目策劃方案 篇3
一、建設網站前的市場分析
本公司在電子商務市場并不成熟的情況下進軍電子商務市場，能在競爭并不激烈的情況下占領市場，擴大市場份額，以最快的速度實現盈利。
二、市場定位，功能定位
前期類型：C2C、B2C，服務對象基于本地區市民，經營，食品，書籍，軟硬件等，類似于傳統倉儲型超市的網上超市，另建立小型二手市場平臺。
后期類型：B2C、B2B，增強交易平臺功能，增加企業交易、產品發布平臺，擴大網上超市產品內容，從經營低價商品擴充到大件商品，高產值，高利潤產品。
三、發展目標
初期：申請域名，申請貸款，吸收風險投資，制作網站。聯系ISP，申請網絡介入，購買服務器等軟硬件設備。
6個月：建立網站，擴容網站內容，規范網站服務，吸引加盟營銷商，使網站在本地區有一定知名度，建立服務網絡，建立產品采購網絡，建立產品配送網絡，培訓員工，產品采購、配送依托連鎖超市等傳統物流網絡。依托傳統物流網絡可以采用合作加盟等方式，可作為一個傳統零售商的從屬企業。
1年：在本地區有較強的知名度，能打出自己的品牌，在網站內容上有更進一步的充實，爭取更多的加盟營銷商，豐富網上超市的產品，并向高端產品發展。
吸納投資，擴大經營范圍，著手建立B2B商業交易平臺。
實現網站盈利。
2年：達到本地區最大的幾個電子商務網站之一，鞏固市場份額，網站集成，B2B、B2C、C2C三種經營方式為一體，建設獨立的物流體系，降低經營成本。在鞏固低端產品市場的同時，重心向高端產品發展，建立以高利潤，高附加值產品為主的經營體系。
3年：收購產品供貨企業，建設自己的產銷體系，進一步降低產品成本。完全脫離傳統零售商，物流公司，建立更便捷，更優惠的產品營銷網絡。
3年以后：視情況再定。
四、網站板塊及風格
網站初期分為產品索引、在線交易、新品發布、BBS、二手市場，五大部分。
以后逐漸增加企業產品發布板塊，增加會員板塊，對付費會員實行優惠政策。
風格定位為簡潔明快，圖片和文字相結合，以淡色做基調。
產品網頁形式采用統一模塊，突出產品圖片。
二手市場平臺用統一格式，從產品名到產品備注都統一格式，并采用類似于易趣的信用制度，鼓勵網下同城交易，避免不必要的糾紛。
倉儲超市產品價格統一定價為.99元，百元以上產品定價為xx9.9元。
五、網站維護
初期聘請專門的數據庫操作員，網站內容每天更新，制定網站規范。
六、網站推廣
加入大型網站的搜索引擎，如新浪、搜狐、百度、等。
初期由于和傳統零售商聯合，可以在連鎖零售商店內做廣告，并在零售商店內采取諸如買一定限額商品送會員資格的推廣優惠活動。。
等網站有了一定點擊率之后可以找專門的策劃公司來包裝。企贏專注企業網站推廣，專業網絡營銷服務團隊。
從網頁到宣傳進行一次大的改版，打響品牌，進一步開拓市常
七、技術方案
1、租用虛擬主機
2、操作系統：Window20xx/NT
商業項目策劃方案 篇4
一、 概述
對于畢業紀念品設計，其意義是深遠的，前景是廣闊的，龐大的市場帶來的經濟利益也十分可觀；同時相應而生的各種產品，產業鏈也輻射很廣。商業模式是包括主題在內的每一個參與者起到的作用以及收益來源和方式，是參與者們的創意。簡而言之，商業模式就是公司通過什么途徑或者方式來賺錢。它包括產品/服務概念，市場概念，供應鏈/營銷/運作概念等。
二、商業模式的三個基本問題
1.你的顧客是誰？
首先我們應該搞明白，我們的顧客就是我們的大四應屆畢業生們，每一個學校的每一名大四畢業生都是我們的目標客戶而每一個學校的每一名大三學生都有可能成為我們的潛在客戶。在這樣一個客戶群中，我們應該充分把握現有市場，以市場最大化獲取效益最大化。
2.你準備向他/她提供什么樣的產品和服務？
我們做的是畢業紀念品市場，通過在各大高校舉行的畢業紀念品圖案設計大賽，由我們來把其中優秀的作品印在水杯，雨傘，衣服或者筆筒等一系列小巧簡單容易攜帶的物品上。
3.他/她為什么愿意付錢？
通過在各大高校舉行的畢業紀念品設計大賽，由各大高校自己的學生選取自己所喜愛的畢業紀念品，由我們來把圖紙上的設計變為現實。這樣的活動能確保該畢業紀念品有一定的群眾基礎，
便于融入該校的市場。同時，由于這件物品包含了他/她母校的元素，容易讓購買者回憶起大學的四年黃金時間從而產生情感上的共鳴。
三. 商業模式的八個要素
1.價值主張
我們以畢業紀念產品為依托，實際是向畢業生們提供回憶寄托與一種歸屬感。對即將畢業的學生來說，大學的四年時光無疑是最寶貴的。但是時間是看不見摸不著沒辦法進行保存的，而畢業紀念品無疑填補了這一不足。它把母校最有標志性的事物具象化，以此能夠給畢業生們提供實體的回憶
2.消費者目標群體
由于大學時光的易逝和其所承載的美好性，即將畢業的大四學
生對母校有著深厚的感情基礎。針對這一點，畢業紀念品致力于面向所有即將畢業的各大學大四學生，為大家提供具有母校特色的紀念品，以此來滿足大學生的情感寄托。同時，各大學的大三學生都是我們的潛在目標群體。
3.分銷渠道
對于市場的銷售而言，需要有一個有力的銷售政策來推動市場
開拓。畢業紀念品的銷售模式應定位于線上線下的共同結合，同時輔以制作廠家的配合，以謀求共贏。具體方法如下：
（1） 以宣傳的模式擴大影響和知名度。宣傳的途徑分為線上宣傳和人員宣傳。線上宣傳又分為微博宣傳和微信宣傳。即通過開通相關的微信微博公共平臺，發布相關的內容信息，前期重點宣傳畢業紀念品設計大賽，后期重在營銷以提高知名度，擴大銷售面。人員宣傳即是由我們團隊尋找各學校大三的學生進行掃樓式的宣傳活動，同時招其為網絡代理，負責在微信朋友圈進行宣傳活動。
（2） 以點帶面的進行宣傳。首先在小和山地區的三大高校內進行畢業紀念品設計大賽，同時提供相應的后續服務，在制作過程以及最后的成品作品中以口碑的方式影響和輻射杭州的各大高校。
4.合作方式
我們團隊與制作廠家結合，以合作共贏的方式共同開發畢業紀念品設計市場。具體操作方法如下：
（1） 合作辦法：由我們團隊出面協調各學院的大四畢業生和服務計劃，由制作廠家負責技術的提供。我們團隊負責聯系各大高校的校園銷售代理，確定各專業各班級甚至細化到班里的各個同學想要的紀念品形式。我們團隊進行最后的匯總以及整理然后聯系制作廠家。由制作廠家進行技術處理最終把紀念品變成實物。最后由我們把最終產品發放到各個同學的手中。
（2） 合作條件：先期由我們團隊進行銷售宣傳，制作廠家負責提供畢業設計紀念品大賽的各項獎勵，當高校客戶總量達到80%以后，按照五五分成的方式進行利潤分配。
5.客戶關系
由我們團隊負責對客戶進行客群關系的維護，此行為將體現在后期的服務中。基本原則是在服務過程中提升客戶滿意度，提升市場競爭力和影響范圍，穩固客戶群體。盡力用20%的客戶去創造80%的客戶。前期要對客戶進行分類，對主要的目標客戶進行重點管理，通過服務產品的特色做好相應的效應宣傳和口碑宣傳。對于大三的準目標群體也不能輕易放棄。
（1） 運用現代科技手段對客戶的滿意程度進行回訪，及時處理微博微信平臺上的客戶留言并虛心接受客戶的意見和建議，不斷的提升自己的產品和顧客的滿意程度。
（2） 延伸客戶服務內涵。客戶本身就是一個免費的廣告資源。消費者往往會傾向于聽取朋友的意見，尤其是來自自己的學長學姐的信息。他們會覺得比廣告更加可信。因此，通過對大四畢業生的重點優質服務，再由其的口碑宣傳來擴大影響力，提升知名度不失為一個很好的選擇。
商業項目策劃方案 篇5
一、項目概述
（略）
二、項目背景及條件
是農業村，山清水秀，噪城市、噪工業污染，南溪所處區域，屬長江河谷中亞熱帶濕潤季風氣候區，兼有南亞熱氣候屬性。氣候條件是當今人毛認的最佳居住人文環境。氣候溫和，雨量適中，自然條件得天厚，是種養的最佳適生區。
生豬養殖、水產養殖一直是我村農業經濟收入的主要組成部分，但是，生豬品種結構不合理，品質差，飼養落后，一家一戶養殖，規模效益差，一直制約著我村養殖業的發展，為了盡快適應養殖業的新形勢，充分發揮我村養殖業的傳統優勢，打出特色牌，我們經過市場調研、論證，擬招商投資興建農業生態園。通過規劃論證休閑農業生態園的可行性，使其成為滿足市場需求，增加農民收入，促進觀光農業的發展項目。
三、主要產品
主要從事生豬養殖、水產養殖、優質瓜果種植等農業生產經營，其中種植蔬菜，種植西瓜，養殖良種豬，養魚1等。農業生態園以“果、豬、魚”立體農業開發模式，在山上種植果樹，樹下套種西瓜，林內養殖生豬，水面養殖魚。
四、項目開發條件
（一）交通便利，區位條件良好
宜廬快速通道的修建，加強了與周邊城鎮的交通。鄉村公路的完善
（二）市場前景：
豬肉是人們生活中不可缺少的肉食品，是我國人民最喜歡吃的傳統肉食品，市場需求。并且隨著社會的進步，人民生活水平的提高，人們對肉蛋質的需求逐漸增加，同時對豬肉的品質提出了更高的要求。近幾年，我國生豬生產發展較快，縱觀整個生豬消費市場，那些無公害的，瘦肉率高，品質好的豬市場十分緊俏，出現供不應求的局面。目前以飼養三元雜交豬為代表的生豬飼養已成為生豬生產的亮點。該項目將按“公司+農戶”的方式運作，按合同生產，市場較為穩定。力發展無公害生豬養殖和水產養殖，是落實菜籃子工程，發展畜牧水產業，調整農業結構，保護生態治理環境的重要舉措，對促進農業增效、農民增收，意義重。西瓜種植一直是我鄉主要農業產業，也是我鄉的特色農業產業，具有很好的經濟效益。優質梨肉質細嫩，特甜，具有良好市場前景。
無公害蔬菜是當今人秘乎健康的主題。我們著力于環境治理圈舍夏季沖洗兩次，每頭種豬日平均排糞水30公斤，育肥豬日平均排糞水15公斤，建沼氣處理池，糞池發酵，制成生物有機肥。俗稱農家肥，用于蔬菜及果園區處理。養殖場噪居民區，自成體系，經過科學設計和建設，合理利用，無環境污染符合國家環保要求。
五、選址定點
農業生態園擬建于xx村，生態園主體工程建于組
六、項目規劃
生態園計劃占地總面積300余畝，生豬欄舍占地200平方米，辦公樓占地500平方米，成立生豬養殖公司，園區建1個規模養殖示范場，扶持規模養殖或百戶示范戶，形成集飼養、飼料加工、環境保護、生豬繁殖多功能為一體的規范化生產示范基地。
生態園采用生態園模式進行觀光園內農業的布局和生產，將農業活動、自然風光、科技示范、休閑娛樂、環境保護等融為一體，實現生態效益、經濟效益與社會效益的統一。以集觀賞、娛樂、休閑于一體的生態園區，打造地區具影響力的主題生態景區。
主要劃分為幾個功能板塊：養殖區、種植區、觀賞、百果園、觀賞小道1000米、百果園2500M2蔬菜篷前期300平5個，逐漸輻射整個村；修建觀賞小道，突出園林式風格，增加景觀性設置；果園：種植特色農作物，設置游客采摘項目，豐富園區產品類型，集中展現當地特色。
七、結論
綜上所述，該項目的開發建設是可行的，是低風險，高回報、有一定影響力的項目。園區分期投入運營后，可通過邊收益、邊投入的方式，形成良性資本環鏈。項目實施單位不斷加強宣傳，提高園區知名度，同時積極爭取納入縣級旅游規劃，加強與周邊景區的合作，共同開發壯市場。并成為宣傳地區生態旅游業和現代農業發展的一個平臺。因報告是建立在扎實的調研基礎上，具有較強的前瞻性和可操作性。以此為基礎，爭取得到銀行資金支持，目前已經開始啟動該項目。